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公示公告
关于苏垦置业资产评估报告评估结果的公示
作者:管理员  时间:2017-11-08 22:36  点击:

  江苏省农垦集团有限公司拟股权收购江苏农垦置业有限责任公司全部股权,农垦集团委托中资资产评估有限公司对涉及的苏垦置业全部股东权益进行了评估,并出具了中资评报字[2017]472号资产评估报告,现根据国有资产管理有关规定,将相关资产评估情况公示如下:

  苏垦置业账面价值1801.32万元,评估值36990.67万元,评估增值35189.35万元,评估增值率1953.53%,资产评估具体情况见附件一、附件二。

如对以上资产评估结果有异议,请与资产经营部联系,联系电话,025-83602589,联系人,徐先生。

 

 

 

  附件一: 江苏省农垦集团有限公司拟股权收购涉及的江苏农垦置业有限责任公司股东全部权益价值资产评估报告

  附件二:江苏省农垦集团有限公司拟股权收购涉及的江苏农垦置业有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

 

 

  附件一:

  江苏省农垦集团有限公司拟股权收购涉及的江苏农垦置业有限责任公司股东全部权益价值资产评估报告

  中资评报字[2017]472号

  中资资产评估有限公司

  二〇一七年十月二十八日

  目 录

  资产评估报告声明 1

  资产评估报告摘要 2

  资产评估报告正文 4

  一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 4

  二、评估目的 7

  三、评估对象和评估范围 8

  四、价值类型及其定义 9

  五、评估基准日 9

  六、评估依据 9

  七、评估方法 11

  八、评估程序实施过程和情况 14

  九、评估假设 15

  十、评估结论 17

  十一、特别事项说明 18

  十二、资产评估报告的使用限制说明 20

  十三、资产评估报告日 21

  资产评估报告附件

  一、与评估目的相对应的经济行为文件

  二、被评估单位专项审计报告

  三、委托人和被评估单位营业执照

  四、评估对象涉及的主要权属证明资料

  五、委托人和其他相关当事人的承诺函

  六、签名资产评估师的承诺函

  七、资产评估机构法人营业执照副本

  八、负责该评估业务的资产评估师资格证明文件

  九、重要取价依据(合同、协议)

  资产评估报告声明

  一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

  二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。

  三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。

  四、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

  五、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

  六、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。

  七、评估对象涉及的资产、负债由委托人、被评估单位申报并经其签章确认。根据《资产评估基本准则》第十四条的规定,委托人、被评估单位应当依法提供并保证资料的真实性、完整性、合法性。

  八、我们与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。

  九、我们已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托人和相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

  江苏省农垦集团有限公司拟股权收购

  涉及的江苏农垦置业有限责任公司

  股东全部权益价值

  资产评估报告摘要

  中资评报字(2017)472号

  中资资产评估有限公司接受江苏省农垦集团有限公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,按照必要的评估程序,对江苏农垦置业有限责任公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下:

  评估目的:为江苏省农垦集团有限公司收购江苏农垦置业有限责任公司股权提供价值参考依据。

  评估对象:江苏农垦置业有限责任公司股东全部权益价值 。

  评估范围:江苏农垦置业有限责任公司的全部资产及负债,包括流动资产、非流动资产及相应负债。

  价值类型:市场价值

  评估基准日:2017年6月30日

  评估方法:资产基础法

  评估结论: 江苏农垦置业有限责任公司评估基准日的账面净资产1,801.32万元,评估值为36,990.67 万元,增值额35,189.35万元,增值率1,953.53 %。

  农垦置业经评估后股东全部权益于评估基准日2017年6月30日的市场价值为 36,990.67万元。

  以上评估结论在经江苏省人民政府国有资产监督管理委员会批准的《关于苏垦置业股权处置方案请示》(苏垦集资(2017)206号)和农垦集团第三界董事会第90次会议决议相关内容设定取价标准的前提下计算得出。

  1、 经江苏省人民政府国有资产监督管理委员会批准的《关于苏垦置业股权处置方案请示》(苏垦集资(2017)206号)中记载如下内容:办公楼评估根据集团公司与苏垦置业签订的备忘录精神按成本法进行,商业用房评估按市场法进行。本次评估依据该内容要求,选取的苏垦大厦到期交付价格与该内容和要求基本一致,即:办公用房的交付价格为建造成本加建造成本的7%管理费;商业房产交付价格与市场价格基本一致;

  2、 本次评估采信的房产建筑面积和项目完工估算总投资等数据均由被评估单位提供,如项目完工后,有权部门实测数据与企业提供的面积数据存在差异,应对评估结论做相应调整;如项目完工后投资总额与估算的投资总额存在差异亦应当对评估结论做相应调整。

  3、 苏垦大厦建设项目的土地使用权证显示:所建房屋不能分割销售、转让。 由于该项目完成后需整体移交农垦集团,不需要对外销售,评估计算存货价值过程中未考虑销售费用,江苏通宇房地产开发有限公司承诺承担2017年6月30日至苏垦大厦完全交付的全部管理费用,本次评估计算存货价值过程中基本未考虑管理费用。

  4、本次评估是以苏垦大厦单位面积建造成本作为办公楼单位面积建造成本10,551.18元,加计7%管理费作为办公楼评估单价的,如项目竣工决算的办公大楼单位面积建造成本与本次评估计算采用数据存在差异,应对评估结论做相应调整。

  5、本评估结论已经扣减苏垦大厦的土地增值税,扣减金额为24,364.75万元。

  本资产评估报告评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。

  本资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人,除此之外,其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。

  本资产评估报告经资产评估师签字、评估机构盖章并经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使用。

  重要提示

  以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。

  江苏省农垦集团有限公司拟股权收购

  涉及的江苏农垦置业有限责任公司

  股东全部权益价值

  资产评估报告正文

  中资评报字(2017)472号

  江苏省农垦集团有限公司:

  中资资产评估有限公司接受贵公司的委托,按照法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对江苏省农垦集团有限公司拟股权收购涉及的江苏农垦置业有限责任公司股东全部权益在2017年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

  一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况

  本次评估委托人为江苏省农垦集团有限公司,被评估单位为江苏农垦置业有限责任公司,资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。

  (一)委托人概况

  公司名称:江苏省农垦集团有限公司(以下简称:农垦集团)

  注册地址:南京市珠江路4号

  注册资本: 200,000万元人民币

  法定代表人:李春江

  企业性质:有限责任公司(国有独资)

  经营范围:省政府授权范围内的国有资产经营。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

  (二)被评估单位概况

  公司名称:江苏农垦置业有限责任公司(以下简称:农垦置业)

  注册地址:南京市止马营69号

  注册资本:2000万元人民币

  法定代表人:姚准明

  企业性质:有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)

  经营范围:房地产开发、经营。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

  1、历史沿革

  农垦置业于2011年9月21日由农垦集团和南京兴垦信息咨询中心共同出资成立,注册资本2,000万元人民币,其中:农垦集团出资1,700万元,占注册资本的比例为85%;南京兴垦信息咨询中心出资300万元,占注册资本的比例为15%。此次出资已经南京苏鹏会计师事务所有限公司出具鹏字(2011)S039号验资报告验证。

  2011年11月18日,经农垦集团股东会决议和修改后的公司章程规定,农垦集团和南京兴垦信息咨询中心分别将其持有的公司股权转让全部转让给江苏通宇房地产开发有限责任公司。

  2、评估对象以往的评估及交易情况

  无

  3、基准日股权结构

  金额单位:人民币万元

  股东名称 注册资本 认缴出资

  比例 实收资本 占实收资本比例

  江苏通宇房地产开发有限责任公司 2000.00 100% 2000.00 100%

  合 计 100% 100%

  4、近几年财务和经营状况

  近几年财务状况表

  金额单位:人民币元

  项目 2014年12月31日 2015年12月31日 2016年12月31日 2017年6月30日

  流动资产 479,608,478.11  500,762,683.49  535,661,327.14  673,569,703.70

  可供出售金融资产

  长期股权投资

  固定资产

  在建工程

  工程物资

  无形资产

  资产总计 479,692,857.63 501,002,865.97 536,324,100.62 674,306,090.29

  流动负债 180,003,444.59  181,683,892.14  218,086,421.48  356,292,913.50

  非流动负债 280,000,000.00  300,000,000.00  300,000,000.00  300,000,000.00

  负债合计 460,003,444.59  481,683,892.14  518,086,421.48  656,292,913.50

  所有者权益 19,689,413.04  19,318,973.83  18,237,679.14  18,013,176.79

  近几年经营状况表

  金额单位:人民币元

  项目 2014年12月31日 2015年12月31日 2016年12月31日 2017年1-6月

  一、营业收入

  减:营业成本

  营业税金及附加     53,544.21  68,842.58

  销售费用

  管理费用 102,471.40  128,287.91  32,453.90  16,047.00

  财务费用 -16,707.29  -7,437.70  -8,543.46  269,725.88

  资产减值损失 151,974.55  806,565.35  1,426,377.50  -56,500.00

  加:投资收益

  二、营业利润 -237,738.66  -927,415.56  -1,503,832.15  -298,115.46

  加:营业外收入   468,000.00

  减:营业外支出 21,953.13  8,505.00  53.54

  三、利润总额 -259,691.79  -467,920.56  -1,503,885.69  -298,115.46

  减:所得税费用 -74,484.43  -97,481.35  -422,591.00  -73,613.11

  四、净利润 -185,207.36  -370,439.21  -1,081,294.69  -224,502.35

  被评估单位评估基准日及2014、2015、2016年度即2017年6月的会计报表经中兴华会计师事务所审计(特殊普通合伙)审计,并出具了无保留意见标准审计报告“中兴华专字(2017)第020396号”。

  5、业务情况

  苏垦大厦占地约10199平方米,容积率4.0,限高80米,地上建筑面积40771,7平方米,地下建筑面积27473.3平方米,总面积约68245平方米。苏垦大厦总高20层,其中1-4层为商业裙楼主楼;5-20层为农垦集团办公;辅楼5-10层为按照五星级标准设计的酒店。农垦置业目前正在开发苏垦大厦项目。截至评估基准日,农垦置业已经与集团内部达成初步协议, 预计商业和酒店物业可以由集团内部单位租赁使用。办公部分整体移交给农垦集团办公使用。目前,项目施工已经进入扫尾阶段,即将进入内部装修阶段。

  该项目土地使用权证和土地出让合同均显示:“所建房产不得分割销售、转让”。依据经江苏省人民政府国有资产监督管理委员会批准的《关于苏垦置业股权处置方案的请示》(苏垦集资(2017)206号)和农垦集团第三界董事会第90次会议决议相关内容对本次评估取价要求如下:办公楼根据成本法评估(成本加7%的管理费)、商业用房评估按市场法进行。

  6、执行的主要会计政策

  执行财政部于2006年2月15日颁布的企业会计准则,具体详见本报告所附的专项审计报告会计报表附注。

  (三)委托人与被评估单位之间的关系

  委托方江苏省农垦集团有限公司通过江苏通宇房地产开发有限责任公司间接持有被评估单位江苏农垦置业有限责任公司85%股权。

  (四)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人

  本资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人,除此之外,其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。

  二、评估目的

  依据经江苏省人民政府国有资产监督管理委员会批准的《关于苏垦置业股权处置方案的请示》(苏垦集资(2017)206号)和农垦集团第三界董事会第90次会议决议,农垦集团拟收购农垦置业股权,为此,需对农垦置业股东全部权益价值进行评估,为上述经济行为提供价值参考依据。

  三、评估对象和评估范围

  (一)评估对象和评估范围

  本次评估对象为截止评估基准日农垦置业股东全部权益价值。评估范围为农垦置业的全部资产及负债。

  项 目 账面价值(元)

  流动资产 673,569,703.70

  非流动资产 736,386.59

  其中:可供出售金融资产

  持有至到期投资

  长期应收款

  长期股权投资

  投资性房地产

  固定资产

  在建工程

  工程物资

  固定资产清理

  生产性生物资产

  油气资产

  无形资产

  开发支出

  商誉

  长期待摊费用

  递延所得税资产 736,386.59

  其他非流动资产

  资产总计 674,306,090.29

  流动负债 356,292,913.50

  非流动负债 300,000,000.00

  负债合计 656,292,913.50

  净资产(所有者权益) 18,013,176.79

  委托方承诺,委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日,评估范围内的资产、负债账面价值已经中兴华会计师事务所审计(特殊普通合伙)审计,并发表了无保留意见。

  (二)企业申报的表外资产的类型、数量

  无

  (三)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)

  无

  四、价值类型及其定义

  根据本次评估目的,确定本次评估的价值类型为市场价值。

  市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

  需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。本次评估选择该价值类型,主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法,仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。

  五、评估基准日

  本项目的评估基准日是2017年 6月30日。

  此基准日是委托人在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况,无特别影响因素。

  六、评估依据

  本次评估的主要依据有:

  (一)行为依据

  1、《关于苏垦置业股权处置方案的请示》(苏垦集资(2017)206号);

  2、农垦集团第三界董事会第90次会议决议

  (二)法规依据

  1、《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日发布);

  2、《中华人民共和国公司法》(2013修订);

  3、《中华人民共和国企业国有资产法》中华人民共和国主席令第五号;

  4、《国有资产评估管理办法》国务院1991年11月16日第91号令;

  5、《国有资产评估管理办法施行细则》国资办发[1992]36号;

  6、《企业国有资产监督管理暂行条例》国务院2003年第378号令;

  7、《企业国有产权转让管理暂行办法》国务院国资委、财政部第3号;

  8、《企业国有资产交易监督管理办法》国务院国资委、财政部令第32号;

  9、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国资委令第12号;

  10、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资委产权[2006]274号;

  11、关于印发《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知(国资发产权[2013]64号);

  12、《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修订);

  13、财政部、中国人民银行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有关企业财务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规。

  14、其他相关法律、法规、通知文件等。

  (三)准则依据

  1、《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43号);

  2、《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30号);

  3、《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2017〕31号);

  4、《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2017〕32号);

  5、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协〔2017〕33号);

  6、《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2017〕34号);

  7、《资产评估执业准则——企业价值》(中评协〔2017〕36号);

  8、《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38号);

  9、《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2017〕42号);

  10、《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2017〕46号);

  11、《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2017〕47号);

  12、《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017〕48号);

  13、《城镇土地估价规程》(GB-T18508-2014);

  14、《城镇土地分等定级规程》(GB-T18507-2014);

  15、《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号)。

  (四)产权依据

  1、委托人及被评估企业法人营业执照;

  2、国有土地使用证(宁建国用(2011)第12968号)、国有土地使用权出让合同;

  3、公司章程及出资证明;

  4、被评估单位提供的各类资产清查评估申报明细表。

  5、其他产权证明文件。

  (五)取价依据

  1、《工程勘察设计收费管理规定》原国家计委、建设部计价格[2002]10号;

  2、《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》国家计委办公厅、建设部办公厅 (计办价格[2002]1153号);

  3、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》发改价格【2007】670号;

  4、评估人员现场勘察房屋记录及评估机构掌握的其它资料;

  5、评估人员查询的市场价格信息及向主要设备制造厂商询价资料。

  6、同花顺金融终端;

  7、评估机构收集和掌握的其他资料。

  (六)其他依据

  1、本次资产评估委托合同;

  2、被评估单位提供的该经济行为的专项审计报告、会计报表及资产评估申报表;

  3、被评估单位提供的总账、明细账、会计凭证等财务资料;

  4、被评估单位提供的其他有关资料。

  七、评估方法

  (一) 方法的选择和确定

  企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和成本法(资产基础法)。

  企业价值评估中的收益法,是指通过将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。收益法中常用的两种具体方法是股利折现法和现金流量折现法。

  企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。市场法中常用的两种方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

  企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础,评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。

  《资产评估执业准则——企业价值》规定,“对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的,资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估”。

  收益法适用的一般前提条件:

  第一,收益法适用于评估具有稳定获利能力的企业;

  第二,可以获得被评估企业的财务报表,并对评估过程和评估结论具有影响的相关事项进行必要的分析调整,以合理反映企业的财务状况和盈利能力;

  第三,企业未来的经营风险是可以量化的;

  第四,能够使用合适的估价模型并形成合理的评估结论。

  我们未能收集到与被评估单位类似的企业股权交易案例,且目前市场上尚无与被评估单位类似规模的可比上市公司,故此次无法采用市场法进行评估。

  苏垦大厦基准日已基本完工,并计划于2017年12月,即半年后一次性整体交付给农垦集团,截至评估基准日至农垦置业无其他开发项目,也无其他开发计划,因此未能采用收益法评估。

  综上,本次评估确定采用评估资产基础法进行。

  (二) 资产基础法

  流动资产

  1、货币资金

  对现金进行库存盘点,根据盘点结果和现金出入库记录,推断确认基准日账面值的准确性,以核实后的数额确认评估值。

  对银行存款,在核实银行对账单余额、银行余额调节表以及银行账户回函的基础上,以核实后数额确认评估值。

  2、预付账款、其他应收款

  通过核实原始凭证、了解预付款项的内容及发生时间,核实账面余额的数值,并进行账龄分析和变现可行性判断。根据应收预付款项分类和账龄分析的结果,并了解对方企业的还款情况、财务状况及资信程度,会计师按中国会计准则的规定并结合具体情况,采用账龄分析法和个别认定法相结合的方法计提坏账准备。

  评估人员首先将评估申报表与评估基准日的会计报表核对一致,将企业的会计报表与企业会计账核对一致,其次,对账龄时间长或金额较大的其他应收款进行函证,无法函证的其他应收款,通过核对原始记账凭证、有关业务合同或协议等替代程序进行核对。

  本次评估对其他应收款采用个别认定法进行评估,通过对相关资料进行分析、判断可收回性,以预计可收回金额确认评估值。

  3、存货

  本次委估存货均为开发成本,采用假设开发法进行评估。考虑到评估基准日至苏肯大厦的交付期只有半年时间,本次评估采用静态假设开发进行。具体公式如下:

  存货评估值=建成后房地产价值-后续开发成本和开发费用-企业所得税-后期开发利润

  其中:后续开发成本=预(估)算总成本-账面开发成本

  非流动资产

  1、递延所得税资产

  以资产占有者尚存的权益价值作为评估值。

  流动负债和非流动负债

  1、流动负债

  流动负债包括应付账款、应交税费、其他应付款。

  对应付账款、应交税费和其他应付款以审定后的金额为基础,对各项负债进行核实,判断各笔债务是否是委估单位基准日实际承担的,债权人是否存在,以基准日实际需要支付的负债额来确定评估值。

  2、非流动负债

  非流动负债为长期借款,担保方式为信用借款。以审定后的金额为基础,对长期负债进行核实,判断各笔债务是否是委估单位基准日实际承担的,债权人是否存在,以基准日实际需要支付的负债额来确定评估值。

  八、评估程序实施过程和情况

  我公司接受资产评估委托后,选派资产评估人员,组成资产评估项目组,于2017年10月9日开始评估工作,整个评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等,具体过程如下:

  (一)前期准备阶段

  1、2017年10月,我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项,以及各方的权利、义务等达成协议,并与委托人协商拟定了相应的评估计划;

  2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组人员对纳入评估范围资产进行详细了解,布置资产评估工作,协助企业进行纳入评估范围资产申报工作,收集资产评估所需文件资料,确定评估重点,拟定评估方案和基本评估思路。

  (二) 现场评估阶段

  评估人员于2017年10月9日至2017年10月20日对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实,对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。按照本次评估确定采用的评估方法,评估项目组分为非流动资产和负债评估小组、存货评估小组。

  资产基础法评估工作如下:

  1、听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和纳入评估范围资产的历史及现状,了解企业的财务制度、经营状况等情况;

  2、对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别,并与企业有关财务记录数据进行核实;对发现的问题协同企业做出调整。

  3、依据资产评估申报明细表,对实物类资产进行现场勘查和盘点;针对不同的资产性质及特点,采取不同的勘察方法。

  4、评估人员根据现场实地勘查结果,并和被评估单位相关人员充分沟通,进一步完善“资产评估申报表”,以做到:账、表、实相符。

  5、评估人员对纳入评估范围的资产产权证明文件资料进行查验,对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。

  6、根据评估范围内资产的实际状况和特点,制订各类资产的具体评估方法;

  7、对评估范围内的资产及负债,在清查核实的基础上做出初步评估测算。

  (三) 评定估算、汇总阶段

  根据各专业组对各类资产的初步评估结果进行汇总,形成资产基础法的初步评估结果,确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况,并根据汇总分析情况,对资产评估结果进行调整、修改和完善。

  (四) 提交报告阶段

  1、在上述工作基础上,起草评估报告,撰写评估说明,汇集整理评估工作底稿;

  2、按评估机构内部报告审核制度履行审核程序并对评估报告进行修改、校正;

  3、与委托人就评估结果交换意见,在全面考虑有关意见后,出具正式资产评估报告。

  九、评估假设

  (一) 基本假设

  1、交易假设

  假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

  2、公开市场假设

  公开市场是指充分发达与完善的市场条件,是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场,在这个市场上,买者和卖者的地位是平等的,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。

  3、持续使用假设

  该假设首先设定被评估资产正处于使用状态,包括正在使用中的资产和备用的资产;其次根据有关数据和信息,推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下,没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件。

  4、持续经营假设

  即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础,经营者负责并有能力担当责任,在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业,而是合法、持续地经营下去。

  (二) 评估特殊性假设

  1、评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致;

  2、经江苏省人民政府国有资产监督管理委员会批准的《关于苏垦置业股权处置方案请示》(苏垦集资(2017)206号)中记载如下内容:办公楼评估根据集团公司与苏垦置业签订的备忘录精神按成本法进行,商业用房评估按市场法进行。本次评估假设苏垦大厦到期交付价格与该内容和要求基本一致,即:办公用房的交付价格为建造成本加建造成本的7%管理费;商业房产交付价格与市场价格基本一致;

  3、假定被评估单位能够按照计划完成苏垦大厦建设项目,并顺利验收于2017年12月底顺利交付农垦集团,并按期回款;

  4、假设苏垦大厦项目的房产只能整体出售或转让;

  5、评估基准日后被评估单位的外部经济环境不变,国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化;

  6、评估基准日后被评估单位所处的行业环境保持目前的发展趋势;

  7、有关贷款利率、汇率、赋税基准及税率,以及政策性收费等不发生重大变化;

  8、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响;

  9、被评估单位完全遵守所有相关的法律法规,其管理层是负责的、稳定的,且有能力担当其职务;

  10、委托人及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整;

  本评估报告之评估结论在上述假设条件下于评估基准日时成立,当上述假设条件发生较大变化时,签字资产评估师及本评估机构不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。

  十、评估结论

  在实施了上述资产评估程序和方法后,农垦置业股东全部权益价值于评估基准日的评估结果如下:

  资产基础法评估前账面总资产为67,430.61万元,总负债为 65,629.29万元,净资产为1,801.32万元,评估后的总资产价值为 102,604.59万元,总负债为 65,629.29万元,净资产为36,990.67万元,增值额为35,189.35万元,增值率为 1,953.53%。见下表:

  金额单位:人民币万元

  项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

  A B C=B-A D=C/A×100%

  流动资产 67,356.97 102,604.59 35,247.62 52.33

  非流动资产 73.64 15.37 -58.27 -79.13

  其中:可供出售金融资产 - - -

  持有至到期投资 - - -

  长期应收款 - - -

  长期股权投资 - - -

  投资性房地产 - - -

  固定资产 - - -

  在建工程 - - -

  工程物资 - - -

  固定资产清理 - - -

  生产性生物资产 - - -

  油气资产 - - -

  无形资产 - - -

  开发支出 - - -

  商誉 - - -

  长期待摊费用 - - -

  递延所得税资产 73.64 15.37 -58.27 -79.13

  其他非流动资产 - - -

  资产总计 67,430.61 102,619.96 35,189.35 52.19

  流动负债 35,629.29 35,629.29 - -

  非流动负债 30,000.00 30,000.00 - -

  负债合计 65,629.29 65,629.29 - -

  净资产(所有者权益) 1,801.32 36,990.67 35,189.35 1,953.53

  有关本评估结论的详细情况见本报告之《资产评估说明》、《资产评估明细表》。

  即:农垦置业经评估后股东全部权益于评估基准日2017年6月30日的市场价值为 36,990.67 万元。

  以上评估结论在经江苏省人民政府国有资产监督管理委员会批准的《关于苏垦置业股权处置方案请示》(苏垦集资(2017)206号)和农垦集团第三界董事会第90次会议决议相关内容设定取价标准的前提下计算得出。

  本资产评估报告评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。

  十一、特别事项说明

  1、评估范围仅以委托人及被评估企业提供的评估申报表为准,未考虑委托人及被评估企业提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债;

  2、经江苏省人民政府国有资产监督管理委员会批准的《关于苏垦置业股权处置方案请示》(苏垦集资(2017)206号)中记载如下内容:办公楼评估根据集团公司与苏垦置业签订的备忘录精神按成本法进行,商业用房评估按市场法进行。本次评估依据该内容要求,选取的苏垦大厦到期交付价格与该内容和要求基本一致,即:办公用房的交付价格为建造成本加建造成本的7%管理费;商业房产交付价格与市场价格基本一致;

  3、本次评估采信的房产建筑面积和项目完工估算总投资等数据均由被评估单位提供,如项目完工后,有权部门实测数据与企业提供的面积数据存在差异,应对评估结论做相应调整;如项目完工后投资总额与估算的投资总额存在差异亦应当对评估结论做相应调整。

  4、苏垦大厦建设项目的土地使用权证显示:所建房屋不能分割销售、转让。 由于该项目完成后需整体移交农垦集团,不需要对外销售,评估计算存货价值过程中未考虑销售费用,江苏通宇房地产开发有限公司承诺承担2017年6月30日至苏垦大厦完全交付的全部管理费用,本次评估计算存货价值过程中基本未考虑管理费用。

  5、本次评估是以苏垦大厦单位面积建造成本作为办公楼单位面积建造成本10,551.18元,加计7%管理费作为办公楼评估单价的,如项目竣工决算的办公大楼单位面积建造成本与本次评估计算采用数据存在差异,应对评估结论做相应调整。

  6、本评估结论已经扣减苏垦大厦的土地增值税,扣减金额为24,364.75万元。

  7、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项,在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获悉的情况下,评估机构及评估人员不承担相关责任。

  8、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的,本公司及参加评估工作的全体人员在评估对象中没有现存的利益,同时与委托人和相关当事方没有个人利益关系,对委托人和相关当事方不存在偏见,评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范,并进行了充分努力。评估结论是中资资产评估有限公司出具的,受本机构具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响。

  9、委托人、被评估单位以及其他相关当事方提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细与其他有关资料是编制本报告的基础。委托人、产权持有者和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。

  10、本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则所确定的市场价值,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响;亦未考虑该等资产所欠付的税项,以及如果该等资产出售,则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制;我们也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

  11、本报告对被评资产和相关债务所作的评估系为客观反映被评资产的价值而作,我公司无意要求被评估单位按本报告的结果和表达方式进行相关的帐务处理。是否进行、如何进行有关的帐务处理需由被评估单位的上级财税主管部门决定,并应符合国家会计制度的规定。

  12、根据《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017〕48号),被评估企业和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料,并对所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任;资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露,不代表对评估对象的权属提供任何保证,对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出资产评估师执业范围。

  13、在评估基准日后、报告使用有效期之内,资产数量及作价标准发生明显变化时,委托人应及时聘请评估机构重新确定有关资产的评估值。

  资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。

  十二、资产评估报告的使用限制说明

  (一) 本资产评估报告只能用于报告载明的评估目的和用途;

  (二) 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任;

  (三) 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人;

  (四) 资产评估师的责任是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

  (五) 本资产评估报告经资产评估师签字、评估机构盖章并经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使用;

  (六) 本资产评估报告中对委估资产价值的分析只适用于资产评估报告中所陈述的特定使用方式。其中任何组成部分资产的个别价值将不适用于其他任何用途,并不得与其他资产评估报告混用。

  十三、资产评估报告日

  资产评估报告日为资产评估师形成最终专业意见的日期,本次资产评估报告日为2017年10月28日。

  谨此报告!

  (此页无正文)

  资产评估师:

  资产评估师:

  中资资产评估有限公司

  2017年10月28日

  资产评估报告附件

  一、与评估目的相对应的经济行为文件

  二、被评估单位专项审计报告

  三、委托人和被评估单位营业执照

  四、评估对象涉及的主要权属证明资料

  五、委托人和其他相关当事人的承诺函

  六、签名资产评估师的承诺函

  资产评估师承诺函

  江苏省农垦集团有限公司:

  受贵公司委托,我们对贵公司拟股权收购涉及的江苏农垦置业有限责任公司股东全部权益价值,以2017年6月30日为评估基准日进行了评估,形成了资产评估报告。在本资产评估报告中披露的假设条件成立的前提下,我们承诺如下:

  1、具备相应的执业资格。

  2、评估对象和评估范围与资产评估委托合同的约定一致。

  3、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。

  4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。

  5、充分考虑了影响评估价值的因素。

  6、评估结论合理。

  7、评估工作未受到干预并独立进行。

  资产评估师签名:

  资产评估师签名:

  2017年10月28日

  七、资产评估机构法人营业执照副本

  八、负责该评估业务的资产评估师资格证明文件

  九、重要取价依据(合同、协议)

 

  附件二:

  江苏省农垦集团有限公司拟股权收购涉及的江苏农垦置业有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

  中资评报字[2017]472号

 

 

 

 

 

 

  中资资产评估有限公司

  二〇一七年十月二十八日

 

  目 录

  说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 1

  说明二 企业关于进行资产评估有关事项的说明 2

  说明三 评估对象与评估范围说明 4

  一、评估对象与评估范围内容 5

  二、实物资产的分布情况及特点 6

  说明四 资产核实情况总体说明 8

  一、资产核实人员组织、实施时间和过程 9

  二、影响资产核实的事项及处理方法 9

  三、资产清查核实的方法 9

  四、核实结论 10

  说明五 资产基础法评估技术说明 11

  第一部分 流动资产评估技术说明 12

  第二部分 递延所得税资产评估技术说明 35

  第三部分 负债评估技术说明 36

  第四部分 资产基础法评估结果及分析 38

  说明六 评估结论及其分析 40

  企业关于进行资产评估有关事项的说明 1

 

 

 

 

  说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明

  本资产评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。

 

  中资资产评估有限公司

  二〇一七年十月二十八日

 

 

 

 

  说明二 企业关于进行资产评估有关事项的说明

 

 

 

 

 

 

 

 

  《企业关于进行资产评估有关事项的说明》见附件。

 

 

 

 

  说明三 评估对象与评估范围说明

 

 

 

 

 

 

 

  评估对象与评估范围说明

  一、评估对象与评估范围内容

  本次委托评估对象为截止评估基准日江苏农垦置业有限责任公司(下文简称:农垦置业)的股东全部权益价值。评估范围为农垦置业的全部资产及负债,明细如下:

  项 目 账面价值(元)

  流动资产 673,569,703.70

  非流动资产 736,386.59

  其中:可供出售金融资产

  持有至到期投资

  长期应收款

  长期股权投资

  投资性房地产

  固定资产

  在建工程

  工程物资

  固定资产清理

  生产性生物资产

  油气资产

  无形资产

  开发支出

  商誉

  长期待摊费用

  递延所得税资产 736,386.59

  其他非流动资产

  资产总计 674,306,090.29

  流动负债 356,292,913.50

  非流动负债 300,000,000.00

  负债合计 656,292,913.50

  净资产(所有者权益) 18,013,176.79

  以上财务数据经中兴华会计师事务所审计(特殊普通合伙)审计,并出具“中兴华专字(2017)第020396号”无保留意见专项审计报告。

  二、实物资产的分布情况及特点

  (一) 实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点,资产的技术特点、实际使用情况、大修理及改扩建情况等。

  纳入本次评估范围的实物资产主要为存货-开发成本。

  委估开发成本为苏垦大厦项目,该项目占地约10199平方米,容积率4.0,限高80米,地上建筑面积40771,7平方米,地下建筑面积27473.3平方米,总面积约68245平方米。苏垦大厦总高20层,其中1-4层为商业裙楼主楼;5-20层为农垦集团办公;辅楼5-10层为按照五星级标准涉及的酒店。

  苏垦大厦项目位于江苏省南京市河西地区,北至楠溪大街、东至恒山路、西临招商银行总部大厦;地处南京河西中央商务区。

  农垦置业于2011年11月取得该项目用地的《国有土地使用证》,土地使用权面积为10,198.90平方米;2012年6月取得《建设用地规划许可证》;2013年8月取得了该项目的《建筑工程施工许可证》。该项目建设的项目投资情况如下:

  项目 金额(万元)

  前期工程费 1,975.97

  建筑安装工程费 31,448.18

  市政管网工程费 1,452.00

  园林环境工程费 200.00

  政府规费 2,094.73

  小区基本配套 465.88

  小区供水、供电配套 88.29

  不可预见费 1,131.75

  开发间接费 4,647.00

  财务费用 8,604.11

  小计 52,107.91

  土地成本 14,626.19

  合计 66,734.10

  截至评估基准日项目调整金额 -

  调整后总成本 66,734.10

  截至2017年6月30日,苏垦大厦项目主体工程已进入收尾,即将进入内部装修阶段。

  (二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。

  企业未申报账面未记录的无形资产。

  (三)企业申报的表外资产的类型、数量。

  企业未申报账面未记录的无形资产。

  (四)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或评估值)。

  企业未引用其他机构出具的报告。

 

 

 

 

  说明四 资产核实情况总体说明

 

 

 

 

 

 

 

  资产核实情况总体说明

  一、资产核实人员组织、实施时间和过程

  根据国家关于资产评估的有关法规规定,于2017年10月9日至10月20日我们按如下程序对评估范围内的资产和负债进行了清查核实:

  1、评估人员指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料

  1.1 首先由我公司评估人员辅导企业财务和资产管理人员如何填写资产评估申报明细表及准备资产评估资料;

  1.2 然后由企业财务和资产管理人员对评估范围的资产和负债按资产评估申报明细表的内容进行全面清查核实和准确填报,同时按评估资料清单要求准备相关的产权证明、历史成本支出明细、资产质量状况,其他财务和经济技术指标等相关评估资料。

  2、评估人员现场清查核实资产与验证相关评估资料

  2.1 听取企业相关人员介绍待评估资产的历史和现状;

  2.2 对企业提供的资产负债表和填报的资产评估申报明细表,进行帐帐核对;

  2.3 按资产评估申报明细表对各项资产进行现场清查核实,并验证相关评估资料。

  二、影响资产核实的事项及处理方法

  农垦置业无影响资产核实的事项。

  三、资产清查核实的方法

  (一)对现金进行监盘。

  (二)对银行存款,核对账面值与银行对账单及余额调节表的勾稽关系。

  (三)对开发支出,核查了项目立项文件以及支出凭证。

  (四)对其他资产及负债,通过检查原始凭证等进行清查。

  四、核实结论

  经过资产清查核实程序,评估人员认为,委估的各项资产负债权属清晰。清查核实过程中未受干扰,被评估单位申报的资料基本满足“账表相符、账实相符”的评估要求。

 

 

 

  说明五 资产基础法评估技术说明

  5.1 流动资产评估技术说明

  5.2递延所得税资产评估技术说明

  5.3负债评估技术说明

  5.4评估结果及分析

 

 

 

 

 

 

 

  第一部分 流动资产评估技术说明

  一、评估范围

  本次流动资产评估范围包括:货币资金、预付账款、其他应收款以及存货。流动资产评估前账面值 673,569,703.70元。

  二、评估程序

  (一) 进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。

  (二) 到现场进行原始凭证的查验、监盘、函证等核实工作。

  (三) 收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料。

  (四) 在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定估算。

  (五) 完成流动资产评估结果汇总,撰写流动资产评估说明。

  三、评估方法

  (一) 货币资金

  货币资金包括现金、银行存款。

  1、现金

  进入评估范围的现金账面价值3,904.94元,由财务部出纳保管,币种为人民币。

  评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次,对企业出纳的盘点进行监盘;以盘点日的经核实的金额,加上评估基准日至盘点日支出现金金额,减评估基准日至盘点日收入现金金额作为评估基准日实有金额。

  经核实,评估基准日实有金额与评估基准日账面金额一致,则以审计后经核实的调整后账面金额作为评估值。

  经上述评定估算程序,得出评估结论:现金的评估值为3,904.94 元。

  2、银行存款

  进入评估范围的银行存款账面价值87,236.04元,为农垦置业在当地各银行开设的人民币存款账户,共计4户。

  评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次,将银行存款清查评估明细表中各银行账户金额与对账单核对,如与对账单的金额一致,则确认该账户的银行存款数。如与对账单金额不一致,则要求企业提供银行存款余额调节表,检查未达账项的内容;如未达账项不影响企业的净资产,则确认该账户的银行存款数;如未达账项影响企业的净资产,则对银行存款账户进行调整。人民币存款以经核实的调整后账面金额作为评估值。

  经上述评定估算程序,得出评估结论:银行存款的评估值为87,236.04元。

  (二) 预付账款

  进入评估范围的预付账款账面价值为7,532,821.12元,经核实均为企业开发苏垦大厦项目形成的未付工程开发相关的款项。

  评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。如评估人员现场核实日,该预付账款的货物已经交付,或服务已经提供,评估人员检查存货及预付账款明细账,核实无误后,以账面值作为评估值。如评估人员现场核实日,该预付账款的货物还未交付,或服务还未提供,评估人员通过函证,检查原始凭证,查询债务人的经营状况、资信状况,进行账龄分析等程序,综合分析判断,以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估计值作为评估值。

  经上述评定估算程序,得出评估结论:预付账款的评估值为7,532,821.12元。

  (三) 其它应收款

  其他应收款账面余额150,025,520.24元,坏账准备2,357,052.60元,账面净额为147,668,467.64元,业务内容为与关联公司的往来款、客户保证金、押金及备用金、代职工垫款和尚未收到的拆迁补偿等。

  评估人员首先将评估申报表与评估基准日的会计报表核对一致,将企业的会计报表与企业会计账核对一致,其次,对账龄时间长或金额较大的其他应收款进行函证,无法函证的其他应收款,通过核对原始记账凭证、有关业务合同或协议等替代程序进行核对。

  本次评估按照个别认定法进行评估,通过对相关资料进行分析,判断应收款可收回性,以预计可收回金额计算评估值。

  经上述评定估算程序后,其他应收款评估值为150,025,520.24元。

  (四) 存货-开发成本

  1、内容及评估基准日的账面构成情况

  评估基准日时,农垦置业申报的开发成本账面余额为567,306,504.70元,为企业开发的农垦大厦项目,具体明细见下表:

  金额单位:人民币元

  项目名称 账面价值

  金额

  农垦大楼项目

  土地费用 146,261,920.00

  前期工程费 31,025,038.15

  建安工程费 162,153,004.86

  配套工程费 7,624,322.97

  开发间接费用 4,890,940.00

  财务费用 78,757,790.14

  审计暂估工程款 136,593,488.58

  合计 567,306,504.70

  2、开发成本概况

  (1)项目概述

  苏垦大厦占地约10199平方米,容积率4.0,限高80米,地上建筑面积40771,7平方米,地下建筑面积27473.3平方米,总面积约68245平方米。苏垦大厦总高20层,其中1-4层为商业裙楼主楼;5-20层为农垦集团办公;辅楼5-10层为按照五星级标准建设的酒店。

  苏垦大厦项目位于江苏省南京市河西地区,北至楠溪大街、东至恒山路、西临招商银行总部大厦;地处南京河西中央商务区。

  农垦置业于2011年11月取得该项目用地的《国有土地使用证》,土地使用权面积为10,198.90平方米,土地权证备注建成房产不得分割销售转让;2012年6月取得《建设用地规划许可证》;2013年8月取得了该项目的《建筑工程施工许可证》。被评估单位提供的该项目建设的项目投资(估算)情况如下:

  项目 金额(万元)

  前期工程费 1,975.97

  建筑安装工程费 31,448.18

  市政管网工程费 1,452.00

  园林环境工程费 200.00

  政府规费 2,094.73

  小区基本配套 465.88

  小区供水、供电配套 88.29

  不可预见费 1,131.75

  开发间接费 4,647.00

  财务费用 8,604.11

  小计 52,107.91

  土地成本 14,626.19

  合计 66,734.10

  截至评估基准日项目调整金额 -

  调整后总成本 66,734.10

  (2)权利状况

  根据委托方提供《国有土地使用证》备注显示建成房产不得分割销售、转让。权证登记或记载详见下表:

  土地使用权人 江苏农垦置业有限责任公司

  权证编号 宁建国用(2011)第12968号

  座落 建邺区楠溪江东街以南(河西中部36-3)

  使用权类型 出让

  地号 05006089015

  用途 批发零售用地,商务金融用地,其他商服用地,住宿餐饮用地

  宗地面积(㎡) 10,198.9

  出让年限 终止日期:2051年06月22日

  (3)项目进展状况

  截至2017年6月30日,苏垦大厦项目主体工程已经进入收尾,即将进入内部装修阶段,各楼层建成面积如下:

  项目 单位 数量

  1、办公建筑面积 平方米 18,310.00

  2、商业建筑面积 平方米 15,008.76

  3、酒店建筑面积 平方米 7,452.94

  4、地下负一层商业 平方米 4,993.56

  5、地下其他建筑 平方米 22,479.74

  合计   68,245.00

  其中:5-20层农垦集团办公房面积为18,310.00平方米。

  商业建筑面积组成如下:

  层数 单位 面积

  1层(层高5.6米) 平方米 3,326.14

  2层(层高5.4米) 平方米 3,377.00

  3层(层高5.1米部分) 平方米 3,804.70

  3层(层高12米部分,宴会厅) 平方米 617.00

  4层(层高4.5米) 平方米 3,804.70

  5层(辅助用房) 平方米 79.22

  合计 平方米 15,008.76

  酒店建筑面积组成如下:

  层数 单位 面积

  1层(挑高至4层,约11米) 平方米 410.14

  5层(层高3.8米) 平方米 1,641.00

  6层(层高3.8米) 平方米 1,432.00

  7层(层高3.8米) 平方米 1,126.00

  8层(层高3.8米) 平方米 1,019.40

  9层(层高3.8米) 平方米 914.10

  10层(层高3.2米) 平方米 910.30

  合计  7,452.94

  地下负一层商业面积共计4,993.56平方米。地下其他建筑面积为22,479.74平方米(含地下人防工程面积4997平方米.),主要为车位:产权车位共计342个、使用权车位共计144个。

  以上建筑面积、层高等数据均由被评估单位测量提供。评估人员进行现场查看。

  (4)核实过程及结果

  评估人员在被评估单位相关人员的配合下对在存货—开发成本进行了账面和实物的核实。

  首先,评估人员收集了与开发项目相关的规划材料、规划经济技术指标等技术资料,对开发项目进行了总体的了解;其次,收集项目开发过程中签订过的各类合同,核查发生的财务记账凭证等财务资料,对“开发成本”账面发生金额的真实性进行核实;最后,现场查看开发成本的实物建设情况,与账面记载相核对,进一步核实开发成本的建设进度情况。经评估人员核查,委估的项目进展状况与帐面相符。

  (5)评估方法

  结合委评对象的用途、特点及评估目的等,并对被评估单位提供的和评估人员勘查收集掌握的资料进行分析:苏垦大厦项目位于河西经济圈,房产交易较为活跃,其建设项目各项技术指标可确定,故采用假设开发法进行评估。具体公式如下:

  评估值=建成后房地产价值-后续开发成本和开发费用-企业所得税-后期开发利润

  其中:后续开发成本=预(估)算总成本-账面开发成本

  (6)评估举例

  举例:苏垦大厦项目(存货—开发成本评估明细表序号1)

  (1)建成后房地产价值的确定

  根据经江苏省人民政府国有资产监督管理委员会批准的《关于苏垦置业股权处置方案的请示》(苏垦集资(2017)206号)文件内容:对办公楼评估根据集团公司与苏垦置业签订的备忘录精神按成本法进行,商业用房评估按市场法进行。本次评估对除办公楼以外的开发完成后的房产价值以市场法确定。由于委估房产不能分割销售、转让,本次评估在确定房产价值时在建筑面积修正项内考虑该因素,修正可分割销售房产与不可分割销售房产的价值差异。

  Ⅰ 办公楼价值确定

  根据农垦集团农垦集团第三界董事会第90次会议决议,委估办公房按单位面积建造成本加7%的管理费用计算价格。经测算,苏垦大厦单位面积平均建造成本为10,551.18元,7%管类费用为738.58元。因此,办公房单位面积评估价值为11,289.76元。

  计算过程如下:

  苏垦大厦单位面积平均建造成本

  = 苏垦大厦估算总造价÷苏垦大厦估算建造总面积

  = 66,734.10(万元)÷(68,245.00(平方米)-4997(平方米))

  = 10,551.18(元/平方米)

  办公房单位面积评估价值 =10,551.18×(1+7%)

  = 11,289.76(元/平方米)

  Ⅱ 商业房产价值的确定

  1)交易案例选取

  本次选取区段类似的三个正常成交案例调整后作为委估楼盘商业的预测销售价格。

  案例1:清竹园商铺

  面积: 68.00

  单价: 69,490.00元/每平米

  装修: 简装

  楼层: 底层

  年代: 2008年

  中介电话: 13505172396

  案例2: 金基汇锦商铺

  面积: 64.00

  单价: 72,810.00 元/每平米

  装修: 精装

  楼层: 底层

  年代: 2010年

  中介电话: 18021406275

  案例3:金马郦城商铺

  面积: 34.00

  单价: 67,060.00元/每平米

  装修: 精装

  楼层: 底层

  年代: 2010年

  中介电话: 15651814318

  2)比较因素的选择

  通过对房地产市场的分析,根据商铺房价格的主要影响因素确定比较因素,结合评估师收集的资料,参照交易案例的交易情况、时间、区域以及个别因素等差别,本次评估选择下列因素作为比较因素:

  交易日期:因交易日期的不同房价存在差异,需进行交易时间修正。

  交易情况:考虑交易是否正常对价格的影响。

  区域因素:主要有商服繁华程度、公交便捷度、道路通达度、区域及人流量等。

  个别因素:主要包括临路状况、建造标准、结构及质量、面积、室内外地坪差、层高、停车便利度、楼层间上下便捷度、新旧程度、装修及设备、所在楼层等。

  将可比案例A、B、C与评估对象分别就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四大要素进行修正。

  3)因素条件说明

  整理评估师收集的有关资料,将评估对象与比较案例的因素条件列表表示,见下表:

  修正因素 委估对象 案例A 案例B 案例C

  地 址   清竹园商铺 金基汇锦商铺 金马郦城商铺

  交易价格 / 69,490.00 72,810.00 67,060.00

  交易日期 2017.6.30 2017年 2017年 2017年

  交易情况 正常 正常 正常 正常

  区域因素 商业繁华程度 一般 一般 一般 较低

  公交便捷度 公交便捷度高 公交便捷度高 公交便捷度高 公交便捷度高

  道路通达度 较优 较优 较优 较优

  区域及人流量 较优 较优 较优 一般

  个别因素 临路状况 一面临路 一面临路 一面临路 一面临路

  建造标准、结构及质量 钢混,优 钢混,优 钢混,优 钢混,一般

  面积 不可分割销售 68 64 34

  室内外地坪差 无,优 无,优 无,优 无,优

  层高 6.5m 4.5m 4.5m 4.5m

  停车便利度 便利 便利 便利 便利

  楼层间上下便捷度 楼梯、电梯 楼梯 楼梯、电梯 楼梯

  新旧程度 2017年 2008年 2010 2010年

  装修及设备 毛坯 简装 精装 精装

  所在楼层 1 1 1 1

  4)比较因素条件指数表编制

  ※交易日期修正

  本次评估比较案例交易时间均为近一年内的交易案例,且经评估师调查,近一年内评估对象所在区域商业门面房价格较平稳,故不进行交易日期修正。

  交易情况

  评估对象与比较案例交易情况均属正常市场交易,故不进行交易情况修正。

  ※区域因素

  (1)商业繁华程度

  指物业所在区域周边的商业配套设施的完备程度,按位于商圈核心位置、次级位置、边缘位置,以评估对象状况为基准(100%),每档修正幅度不超过5%。

  (2) 公交便捷度

  指物业所在周边公共交通便捷程度,距公交站点距离,公交线路数量,以评估对象状况为基准(100%),每档修正幅度不超过2%。

  (3) 道路通达度

  指物业所在区域道路通达情况,以评估对象状况为基准(100%),每档修正幅度不超过2%。

  (4)区域及人流量

  指物业所在区域内的人流量和流动程度。以评估对象状况为基准(100%),每档修正幅度不超过2%。

  ※个别因素

  (1)临路状况

  按一面临路,两面临路,三面临路(或临主干道、临次干道、临支路、临巷道)进行修正,以评估对象状况为基准(100%),每档修正幅度不超过10%

  (2)建造标准、结构及质量

  指房屋建造的标准、结构及质量,以评估对象状况为基准(100%),每档修正不超过1%

  (3)面积

  指房屋的面积及房型,分合适(50m2以下)、较合适(51m2-150m2)、一般(151m2-300m2)、较大(301m2-500 m2)、大(501m2以上)五个等级,以评估对象为基准(100%),面积每档修正不超过3%。

  (4)室内外地坪差

  以评估对象为基准(100%),3阶内不修正,5阶修正5%,8阶修正15%。

  (5)层高

  以评估对象为基准(100%),同一类型(指是否为挑高)修正不超过5%

  (6)停车便利度

  分为停车位充足、停车位较充足,停车位一般、停车位紧张、无停车位,以评估对象为基准(100%),每档修正不超过5%

  (7)楼层间上下便捷度

  指上下楼是否有多通道,包括扶手梯、直达梯、多通道、单通道等,以评估对象状况为基准(100%)每档修正不超过2%

  (8)新旧程度

  指房屋的新旧程度,以评估对象状况为基准(100%)每5年为一档,每档修正不超过1%

  (9)装修及设备

  指房屋内的装修及设备状况,结合房屋单价、装修档次、装修新旧程度进行修正,以评估对象状况为基准(100%),通常每档修正幅度不超过3%

  (10)所在楼层

  商场类:负一层为55%-65%,一层为100%,二层为80%-90%,三层70%-80%,四层65%-70%,五层60%-70%,六层55%-65%

  根据因素条件说明表中的评估对象与比较案例的因素情况,编制因素条件指数表,见下表:

  因素条件指数表

  修正因素 委估对象 案例A 案例B 案例C

  地 址   清竹园商铺 金基汇锦商铺 金马郦城商铺

  交易价格 / 69490 72810 67060

  交易日期 100 100 100 100

  交易情况 100 100 100 100

  区域因素 商业繁华程度 100 100 100 98

  公交便捷度 100 100 100 100

  道路通达度 100 100 100 100

  区域及人流量 100 100 100 98

  个别因素 临路状况 100 100 100 100

  建造标准、结构及质量 100 100 100 99

  面积 100 110 110 110

  室内外地坪差 100 100 100 100

  层高 105 100 100 100

  停车便利度 100 100 100 100

  楼层间上下便捷度 100 99 100 99

  新旧程度 100 98 99 99

  装修及设备 100 101 102 102

  所在楼层 100 100 100 100

  5)因素修正及结果

  在因素条件指数表的基础上,将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件指数进行比较,得到各比较因素修正系数,见下表:

  修正因素 案例A 案例B 案例C

  地 址 清竹园商铺 金基汇锦商铺 金马郦城商铺

  交易价格 69490.0 72810.0 67060.0

  交易日期 100/100 100/100 100/100

  交易情况 100/100 100/100 100/100

  区域因素 商业繁华程度 100/100 100/100 100/98

  公交便捷度 100/100 100/100 100/100

  道路通达度 100/100 100/100 100/100

  区域及人流量 100/100 100/100 100/98

  个别因素 临路状况 100/100 100/100 100/100

  建造标准、结构及质量 100/100 100/100 100/99

  面积 100/110 100/110 100/110

  室内外地坪差 100/100 100/100 100/100

  层高 105/100 105/100 105/100

  停车便利度 100/100 100/100 100/100

  楼层间上下便捷度 100/99 100/100 100/99

  新旧程度 100/98 100/99 100/99

  装修及设备 100/101 100/102 100/102

  所在楼层 100/100 100/100 100/100

  修正后单价 67692 68826 67345

  修正后平均单价 67954

  上述三个比较案例计算的待估对象平均售价存在一定差异,但考虑到委估物业商铺也存在位置优劣导致价格差异,故取三者的算数平均值作为待估对象平均售价。

  即:1楼商铺的平均销售价格=(67692+68826+67345)÷3=67954(元每平米)

  参考南京市国有土地上房屋征收评估技术导则(宁建征字(2017)74号)中关于商场各楼层价格修正比率范围取低标准测算其他楼层商场的评估单价为:

  楼层 楼层系数 层高 层高系数 评估单价 备注

  B1 60   1 38,830.86

  1F 100 6.5 1.05 67,954.00

  2F 80 5.4 1.03 53,327.71

  3F 70 5.1 1.02 46,208.72

  3F 70 12 1.15 52,098.07

  4F 65 4.5 1 42,066.76

  5F     51,851.46 分摊面积

  注:分摊面积按加权平均售价计算。

  Ⅲ 酒店价值的确定

  1)交易案例选取

  本次选取区段类似的三个酒店式公寓交易案例调整后作为委估楼盘酒店的预测销售价格。

  案例1:金奥中心

  面积:48.34平方米

  单价:31,625.19元/每平米

  装修:毛坯

  楼层:7层

  年代:2015年

  联系电话:13814077879

  案例2:升龙河西公馆

  面积:54平方米

  单价:37000元/每平米

  装修:精装修

  楼层:43平方米

  年代:期房2019年交房

  联系电话:85337999

  案例3:升龙河西公馆

  面积:54平方米

  单价:38000元/每平米

  装修:精装修

  楼层:43平方米

  年代:期房2019年交房

  联系电话:85337999

  2)比较因素的选择

  通过对房地产市场的分析,根据酒店式公寓价格的主要影响因素确定比较因素,结合评估师收集的资料,参照交易案例的交易情况、时间、区域以及个别因素等差别,本次评估选择下列因素作为比较因素:

  交易日期:因交易日期的不同房价存在差异,需进行交易时间修正。

  交易情况:考虑交易是否正常对价格的影响。

  区域因素:主要有商服繁华程度、公交便捷度、道路通达度、区域及人流量等。

  个别因素:主要包括临路状况、建造标准、结构及质量、面积、室内外地坪差、层高、停车便利度、楼层间上下便捷度、新旧程度、装修及设备、所在楼层等。

  将可比案例A、B、C与评估对象分别就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四大要素进行修正。

  3)因素条件说明

  整理评估师收集的有关资料,将评估对象与比较案例的因素条件列表表示,见下表:

  修正因素 委估对象 案例A 案例B 案例C

  地 址 金奥中心 升龙河西馆 升龙河西馆

  交易价格 / 31,625.19 37,000.00 38,000.00

  交易日期 2017.6.30 2017年 2017年 2017年

  交易情况 正常 尾盘销售 正常 正常

  区域因素 商业繁华程度 一般 一般 较偏僻 较偏僻

  公交便捷度 公交便捷度高 公交便捷度高 公交便捷度一般 公交便捷度一般

  道路通达度 较优 较优 较优 较优

  区域及人流量 较优 较优 较低 较低

  个别因素 临路状况 一面临路 一面临路 一面临路 一面临路

  建造标准、结构及质量 钢混,优 钢混,一般 钢混,优 钢混,优

  面积 不可分割销售 48.34 54 54

  室内外地坪差 无,优 无,优 无,优 无,优

  层高 3.8 5.2 3.2 3.2

  停车便利度 便利 便利 便利 便利

  楼层间上下便捷度 楼梯、电梯 楼梯、电梯 楼梯、电梯 楼梯、电梯

  新旧程度 2017年 2015年现房 2019年期房 2019年期房

  装修及设备 毛坯 毛坯 精装 精装

  所在楼层 6-10,平均8楼 7/20 43/45 44/45

  4)比较因素条件指数表编制

  ※交易日期修正

  本次评估比较案例交易时间均为近一年内的交易案例,且经评估师调查,近一年内评估对象所在区域商业门面房价格较平稳,故不进行交易日期修正。

  交易情况

  评估对象与比较案例交易情况均属正常市场交易,故不进行交易情况修正。

  ※区域因素

  (1)商业繁华程度

  指物业所在区域周边的商业配套设施的完备程度,按位于商圈核心位置、次级位置、边缘位置,以评估对象状况为基准(100%),每档修正幅度不超过5%。

  (2) 公交便捷度

  指物业所在周边公共交通便捷程度,距公交站点距离,公交线路数量,以评估对象状况为基准(100%),每档修正幅度不超过2%。

  (3) 道路通达度

  指物业所在区域道路通达情况,以评估对象状况为基准(100%),每档修正幅度不超过2%。

  (4)区域及人流量

  指物业所在区域内的人流量和流动程度。以评估对象状况为基准(100%),每档修正幅度不超过2%。

  ※个别因素

  (1)临路状况

  按一面临路,两面临路,三面临路(或临主干道、临次干道、临支路、临巷道)进行修正,以评估对象状况为基准(100%),每档修正幅度不超过10%

  (2)建造标准、结构及质量

  指房屋建造的标准、结构及质量,以评估对象状况为基准(100%),每档修正不超过1%

  (3)面积

  指房屋的面积及房型,分合适(50m2以下)、较合适(51m2-150m2)、一般(151m2-300m2)、较大(301m2-500 m2)、大(501m2以上)五个等级,以评估对象为基准(100%),面积每档修正不超过3%。

  (4)室内外地坪差

  以评估对象为基准(100%),3阶内不修正,5阶修正5%,8阶修正15%。

  (5)层高

  以评估对象为基准(100%),同一类型(指是否为挑高)修正不超过5%

  (6)停车便利度

  分为停车位充足、停车位较充足,停车位一般、停车位紧张、无停车位,以评估对象为基准(100%),每档修正不超过5%

  (7)楼层间上下便捷度

  指上下楼是否有多通道,包括扶手梯、直达梯、多通道、单通道等,以评估对象状况为基准(100%)每档修正不超过2%

  (8)新旧程度

  指房屋的新旧程度,以评估对象状况为基准(100%)每5年为一档,每档修正不超过1%

  (9)装修及设备

  指房屋内的装修及设备状况,结合房屋单价、装修档次、装修新旧程度进行修正,以评估对象状况为基准(100%),通常每档修正幅度不超过3%

  (10)所在楼层

  5层以上,每增加一层在上一层的基础上加1.5%至2%至120%止。

  根据因素条件说明表中的评估对象与比较案例的因素情况,编制因素条件指数表,见下表:

  修正因素 委估对象 案例A 案例B 案例C

  地 址   金奥中心 升龙河西馆 升龙河西馆

  交易价格 / 31625 37000 38000

  交易日期 100 100 100 100

  交易情况 100 90 100 100

  区域因素 商业繁华程度 100 100 95 95

  公交便捷度 100 100 96 96

  道路通达度 100 100 100 100

  区域及人流量 100 100 98 98

  个别因素 临路状况 100 100 100 100

  建造标准、结构及质量 100 99 100 100

  面积 100 110 110 110

  室内外地坪差 100 100 100 100

  层高 100 105 97 97

  停车便利度 100 100 100 100

  楼层间上下便捷度 100 100 100 100

  新旧程度 100 100 98 98

  装修及设备 100 100 102 102

  所在楼层 100 98.5 120 120

  5)因素修正及结果

  在因素条件指数表的基础上,将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件指数进行比较,得到各比较因素修正系数,见下表:

  修正因素 案例A 案例B 案例C

  地 址 金奥中心 升龙河西馆 升龙河西馆

  交易价格 31625.2 37000.0 38000.0

  交易日期 100/100 100/100 100/100

  交易情况 100/90 100/100 100/100

  区域因素 商业繁华程度 100/100 100/95 100/95

  公交便捷度 100/100 100/96 100/96

  道路通达度 100/100 100/100 100/100

  区域及人流量 100/100 100/98 100/98

  个别因素 临路状况 100/100 100/100 100/100

  建造标准、结构及质量 100/99 100/100 100/100

  面积 100/110 100/110 100/110

  室内外地坪差 100/100 100/100 100/100

  层高 100/105 100/97 100/97

  停车便利度 100/100 100/100 100/100

  楼层间上下便捷度 100/100 100/100 100/100

  新旧程度 100/100 100/98 100/98

  装修及设备 100/100 100/102 100/102

  所在楼层 100/98.5 100/120 100/120

  修正后单价 31199 32345 33219

  修正后平均单价 32254

  上述三个比较案例计算的待估对象平均售价存在一定差异,但考虑到委估物业商铺也存在位置优劣导致价格差异,故取三者的算数平均值作为待估对象平均售价。

  即:酒店平均销售价格=(31199+32345+33219)÷3=32254(元每平米)

  公摊价格也按平均售价确定。

  Ⅳ车位价值确定

  选取类似区域、同档次物业车位销售价格和车位包年出租价格分别测算产权车位和使用权车位价值。

  评估人员只收集到下表中列式两项物业车位销售价格如下:

  交易日期 物业名称 平均交易价格

  2017年7月6日 金隅紫金 294,434.31

  2016年11月5日 佳兆业城市广场 300,000.00

  2017年10月 宏图上水云锦 330,000.00

  本次评估以两物业车位平均销售单价308,100.00元确认为委估产权车位的评估单价。

  经市场调查和评估人员判断,委估物业车位的出租价格应在600元每月每车位较为适宜。本次评估以该租金水平40年使用期,以长期贷款利率4.9%为折现率,租金现值确认为使用权车位的评估单价。

  经计算,使用权车位的评估单价125,300.00元(取整至百元)。

  Ⅴ委估物业价值确定

  经计算,委估物业出售收入合计为154,264.63万元,按增值税税率5%计算,营业收入为146,918.70万元。

  明细如下:

  项目明细 单位 数量 平均销售单价

  (元) 含税销售收入

  (万元) 备注

  1、办公建筑面积 平方米 18,310.00 11,289.76 20,671.55 按成本价销售给

  农垦集团相关部门

 

  2、商业建筑面积

  1层(层高5.6米) 平方米 3,326.14 67,954.00 22,602.45

  2层(层高5.4米) 平方米 3,377.00 53,327.71 18,008.77

  3层(层高5.1米部分) 平方米 3,804.70 46,208.72 17,581.03

  3层(层高12米部分,宴会厅) 平方米 617.00 52,098.07 3,214.45

  4层(层高4.5米) 平方米 3,804.70 42,066.76 16,005.14

  5层(辅助用房) 平方米 79.22 51,851.46 410.77 公摊面积按均价计算

 

  3、酒店建筑面积

  1层(挑高至4层,约11米) 平方米 410.14 32,254.00 1,322.87 公摊面积按均价计算

  5层(层高3.8米) 平方米 1,641.00 32,254.00 5,292.88 平均价

  6层(层高3.8米) 平方米 1,432.00 32,254.00 4,618.77 平均价

  7层(层高3.8米) 平方米 1,126.00 32,254.00 3,631.80 平均价

  8层(层高3.8米) 平方米 1,019.40 32,254.00 3,287.97 平均价

  9层(层高3.8米) 平方米 914.10 32,254.00 2,948.34 平均价

  10层(层高3.2米) 平方米 910.30 32,254.00 2,936.08 平均价

 

  4、地下负一层商业 平方米 4,993.56 38,830.86 19,390.42

 

  5、地下其他建筑 平方米 22,479.74

  其中:产权车位 个 342.00 308,100.00 10,537.02

  使用权车位 个 144.00 125,300.00 1,804.32

  上表中5单项合计计算如下:

  项目 单位 数量 平均销售单价(元) 含税销售收入(万元)

  1、办公建筑面积 平方米 18,310.00 11,289.76 20,671.55

  2、商业建筑面积 平方米 15,008.76 51,851.46 77,822.61

  3、酒店建筑面积 平方米 7,452.94 32,254.00 24,038.71

  4、地下负一层商业 平方米 4,993.56 38,830.85 19,390.42

  5、地下其他建筑 平方米 22,479.74 5,489.98 12,341.34

  合计 68,245.00 154,264.63

  (2)后续开发成本确定

  Ⅰ 账面开发成本确定

  经企业申报审计后存货账面值为567,306,504.70元:

  项目 金额(元)

  土地费用 146,261,920.00

  前期工程费 31,025,038.15

  建安工程费 162,153,004.86

  配套工程费 7,624,322.97

  开发间接费用 4,890,940.00

  财务费用 78,757,790.14

  审计暂估工程款 136,593,488.58

  合计 567,306,504.70

  合计(万元) 56,730.65

  Ⅱ 预(估)算总成本

  企业提供资料显示预(估)算总成本为66,734.10万元。

  项目 金额(万元)

  前期工程费 1,975.97

  建筑安装工程费 31,448.18

  市政管网工程费 1,452.00

  园林环境工程费 200.00

  政府规费 2,094.73

  小区基本配套 465.88

  小区供水、供电配套 88.29

  不可预见费 1,131.75

  开发间接费 4,647.00

  财务费用 8,604.11

  小计 52,107.91

  土地成本 14,626.19

  合计 66,734.10

  Ⅲ 后续开发成本

  后续开发成本=预(估)算总成本-账面开发成本

  =66,734.10-56,730.65

  =10,003.45(万元)

  (3)开发费用确定

  Ⅰ 管理费用

  企业2013年至2017年6月发生的管理费用合计为28.97万元,股权出让方江苏通宇房地产开发有限公司以书面形式承诺后续管理费用均由其承担至苏垦大厦交付结束。出于稳健原则,本次评估对后继管理费用预估30万元整。

  Ⅱ 销售费用

  截至评估基准日,农垦置业已经与集团内部达成初步协议, 预计可以由集团内部单位租赁使用。因此不会产生销售费用。本次销售费用取值为零。

  (4)土地增值税计算

  根据国家征收土地增值税的相关规定计算计算结果为24,260.36万元,过程如下:

  项目 计算公式 金额(万元)

  预测销售收入 146,918.70

  扣除项目 1+2+3+4+5+6+7 76,450.50

  取得土地使用权所支付的金额 14,626.19

  开发土地和新建房及配套设施的成本 43,503.80

  财务费用 8,604.11

  管理费用 58.97

  营业费用 -

  三项费用合计数 8,663.08

  三项费用可抵扣总成本的10% (1+2)*10% 5,813.00

  6、7项取小值 5,813.00

  营业税金及附加 881.51

  加计扣除 (1+2)*20% 11,626.00

  增值额 (一)-(二) 70,468.20

  增值额/扣除项目 (三)/(二) 92.17%

  增值税率 40.00%

  增值税 (三)×(五) 24,364.75

  增值税占销售收入的比例 (六)/(一) 16.58%

  销售比 16.58%

  (5)企业所得税和净利润

  根据上述计算结果计算企业所得税和净利润金额分别为13,680.64万元、41,041.93万元,过程如下:

  项目 参数 预估(静态)

  含税销售收入   154,264.63

  增值税 5% 7,345.93

  营业收入   146,918.70

  开发成本   66,734.10

  营业税金及附加 12% 881.51

  管理费用 0.2% 58.97

  销售费用 0.00% -

  土地增值税 16.54% 24,364.75

  所得税 25% 13,719.84

  净利润 28% 41,159.52

  (6)后期开发净利润的估算

  截至评估基准日,企业存货——开发成本账面值为567,306,504.70元,即56,730.65万元,预(估)算总成本为66,734.10万元。开发成本账面值占预(估)算总成本的85.01%,该比率评估人员现场勘察形象进度基本相符,本次评估工程形象进度取85%。

  后期开发(未实现)利润= 41,159.52×(1-85%)

  = 6,173.93 (万元)

  <6>评估结果的确定

  本次评估结果依据上述项目确定的金额进行静态计算,具体计算过程如下表:

  金额单位:人民币万元

  项目 参数 预估(静态) 已经实现金额 尚未实现金额

  含税销售收入 154,264.63 154,264.63

  增值税 5% 7,345.93 7,345.93

  营业收入 146,918.70 146,918.70

  开发成本 66,734.10 56,730.65 10,003.45

  营业税金及附加 12% 881.51 881.51

  管理费用 58.97 28.97 30.00

  销售费用 0.00% - -

  土地增值税 16.58% 24,364.75 24,364.75

  所得税 25% 13,719.84 13,719.84

  净利润 28% 41,159.52 34,985.59 6,173.93

  净现金流量 91,745.21

  苏垦大厦项目评估值

  = 建成后房地产售价-后续开发成本和开发费用-所得税-后期开发利润

  =91,745.21(万元)

  即:委估“存货—开发成本”在评估基准日的评估值为91,745.21万元。

  四、流动资产评估结果及增减值分析

  (一)经实施上述评定估算程序后,流动资产于评估基准日2007年6月30日的评估结果如下表所示:

  流动资产评估结果汇总表

  金额单位:人民币元

  科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%

  货币资金 91,140.98 91,140.98 - -

  交易性金融资产 - - -

  应收票据 - - -

  应收账款 - - -

  预付账款 7,532,821.12 7,532,821.12 - -

  应收利息 - - -

  应收股利(应收利润) - - -

  其他应收款 98,639,236.90 100,969,844.30 2,330,607.40 2.36

  存货 567,306,504.70 917,452,100.00 350,145,595.30 61.72

  一年内到期的非流动资产 91,140.98 91,140.98 - -

  其他流动资产 - - -

  流动资产合计 673,569,703.70 1,026,045,906.40 352,476,202.70 52.33

  (二)流动资产评估结果增减值分析

  流动资产账面值673,569,703.70元,评估价值1,026,045,906.40元,增值率 52.33%,增值原因为存货——开发成本采用假设开发法评估,该存货对应的开发项目完工程度较高,大部分利润已经形成,导致该项评估增值。

  第二部分 递延所得税资产评估技术说明

  一、评估范围

  列入本次评估范围的递延所得税资产账面值736,386.59元,为计提其他应收款坏账准备以及弥补以前年度亏损形成的可抵扣暂时性差异。

  明细如下(金额单位:元):

  内容或名称 发生日期 账面价值

  坏帐准备 2017年6月30日 582,651.85

  弥补以前年度亏损 2017年6月30日 153,734.74

  合计 736,386.59

  二、评估过程和方法

  1、获取递延所得税资产评估明细表,并与总账、明细账进行核对;

  2、检查递延所得税资产的形成及转销的原始凭证和相关的计算表单;

  3、对递延所得税资产的构成进行抽查分析,并测算核对递延所得税资产金额。

  三、评估结论

  对弥补以前年度亏损形成的可抵扣暂时性差异以经核实后账面值确认为评估值;对计提其他应收款坏账准备形成的可抵扣暂时性差异,由于其他应收款采用个别确认方确认评估值,坏账准备评估为零,对该项递延所得税评估取值为零。

  经上述评估过程,递延所得税资产评估值为153,734.74元。

 

 

  第三部分 负债评估技术说明

  一、评估范围

  负债为流动负债和非流动负债,流动负债包括应付账款、应交税费、其他应付款,非流动负债为长期借款。具体详见下表:

  金额单位:人民币元

  科目名称 帐面价值

  流动负债:

  应付帐款 139,004,927.98

  应交税费 83,818.86

  其他应付款 217,204,166.66

  流动负债合计 356,292,913.50

  非流动负债:

  长期借款 300,000,000.00

  流动负债合计 300,000,000.00

  负债合计 656,292,913.50

  二、评估依据

  1、企业提供的原始会计资料、负债清查评估明细表及相关的证明材料等;

  2、评估人员现场了解和掌握的资料;

  3、其他与评估有关的资料。

  三、评估过程及结果

  1、应付账款

  应付账款账面值为139,004,927.98元,经核实均为企业开发苏垦大厦项目形成的未付工程开发相关的款项,通过查阅企业的业务合同和记帐凭证,其账表相符,负债具体,计量确切,以账面值确认为评估值。

  2、应交税费

  应交税费账面值为 83,818.86元,主要是应交所得税、应交土地使用税。经过核对查询,计算比例符合国家税务有关标准,情况属实,以经核实账面值确认为评估值。

  3、其他应付款

  其他应付款账面值为 217,204,166.66元。为江苏省农垦集团有限公司的往来款。通过查阅企业的记帐凭证,其账表相符,负债具体,计量确切,上述其他应付款项以经核实后账面值确认为评估值。

  经评估,其他应付款评估值为 217,204,166.66元。

  经评估,负债评估结果如下:

  金额单位:人民币元

  科目名称 帐面价值 评估值 增值额 增值率%

  流动负债:

  应付帐款 139,004,927.98 139,004,927.98 0.00 0.00

  应交税费 83,818.86 83,818.86 0.00 0.00

  其他应付款 217,204,166.66 217,204,166.66 0.00 0.00

  流动负债合计 356,292,913.50 356,292,913.50 0.00 0.00

  非流动负债:

  长期借款 300,000,000.00 300,000,000.00 0.00 0.00

  流动负债合计 300,000,000.00 300,000,000.00 0.00 0.00

  负债合计 656,292,913.50 656,292,913.50 0.00 0.00

  评估结果详见《负债清查评估汇总表及明细表》。

 

  第四部分 资产基础法评估结果及分析

  一、评估结果

  在实施了上述资产评估程序及方法后,农垦置业在评估报告书给定的评估目的下,于评估基准日2017年6月30日所表现的公允价值反映如下:

  资产评估结果汇总表

  金额单位:人民币万元

  项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

  A B C=B-A D=C/A×100%

  流动资产 67,356.97 102,604.59 35,247.62 52.33

  非流动资产 73.64 15.37 -58.27 -79.13

  其中:可供出售金融资产 - - -

  持有至到期投资 - - -

  长期应收款 - - -

  长期股权投资 - - -

  投资性房地产 - - -

  固定资产 - - -

  在建工程 - - -

  工程物资 - - -

  固定资产清理 - - -

  生产性生物资产 - - -

  油气资产 - - -

  无形资产 - - -

  开发支出 - - -

  商誉 - - -

  长期待摊费用 - - -

  递延所得税资产 73.64 15.37 -58.27 -79.13

  其他非流动资产 - - -

  资产总计 67,430.61 102,619.96 35,189.35 52.19

  流动负债 35,629.29 35,629.29 - -

  非流动负债 30,000.00 30,000.00 - -

  负债合计 65,629.29 65,629.29 - -

  净资产(所有者权益) 1,801.32 36,990.67 35,189.35 1,953.53

  评估结论详细情况详见农垦置业《资产评估汇总表及明细表》。

  二、评估结果与账面价值比较变动情况及原因

  (一)农垦置业总资产评估值与账面值相比评估增值35,189.35万元,增值率为52.19%。增值原因分析如下:

  1、流动资产评估增值35,247.62万元,增值率为52.33%,主要是存货采用假设开发法,评估结论反映该资产可为企业产生贡献金额,且该存货对应的项目已经基本完工时,大部分利润已经形成所致。

  2、非流动资产为递延所得税资产,评估减值 58.27 万元,减值率为 79.13 %,主要是因为对其他应收款采用个别认定法,坏账准备评估为0,导致为计提坏账准备形成的可抵扣暂时性差异项目为0。

  (二)净资产评估值为36,890.72万元,与账面值相比评估增值为35,089.40万元,增值率为1,947.98%。

 

 

 

 

 

  说明五 评估结论及其分析

 

 

 

 

 

 

 

  评估结论及其分析

  一、评估结论

  根据以上评估工作得出农垦置业股东全部权益价值于评估基准日2017年 6月30日的评估结果如下:

  资产基础法评估前账面总资产为67,430.61万元,总负债为 65,629.29万元,净资产为1,801.32万元,评估后的总资产价值为 102,604.59万元,总负债为65,629.29万元,净资产为36,990.67万元,增值额为35,189.35万元,增值率为 1,953.53%。见下表:

  金额单位:人民币万元

  项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

  A B C=B-A D=C/A×100%

  流动资产 67,356.97 102,604.59 35,247.62 52.33

  非流动资产 73.64 15.37 -58.27 -79.13

  其中:可供出售金融资产 - - -

  持有至到期投资 - - -

  长期应收款 - - -

  长期股权投资 - - -

  投资性房地产 - - -

  固定资产 - - -

  在建工程 - - -

  工程物资 - - -

  固定资产清理 - - -

  生产性生物资产 - - -

  油气资产 - - -

  无形资产 - - -

  开发支出 - - -

  商誉 - - -

  长期待摊费用 - - -

  递延所得税资产 73.64 15.37 -58.27 -79.13

  其他非流动资产 - - -

  资产总计 67,430.61 102,619.96 35,189.35 52.19

  流动负债 35,629.29 35,629.29 - -

  非流动负债 30,000.00 30,000.00 - -

  负债合计 65,629.29 65,629.29 - -

  净资产(所有者权益) 1,801.32 36,990.67 35,189.35 1,953.53

  有关本评估结论的详细情况见本报告之《资产评估说明》、《资产评估明细表》。

  即:农垦置业经评估后股东全部权益于评估基准日2017年6月30日的市场价值为 36,990.67 万元。

  以上评估结论在经江苏省人民政府国有资产监督管理委员会批准的《关于苏垦置业股权处置方案请示》(苏垦集资(2017)206号)和农垦集团第三界董事会第90次会议决议相关内容设定取价标准的前提下计算得出。

  二、评估结论成立的条件

  1、本评估结论是对评估基准日农垦集团纳入本次评估范围内的全部资产和负债的公允价值反映,是根据本评估说明所列明的原则、依据、前提、方法、程序得出的,评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。

  2、本评估结论仅为本评估报告所列明的评估目的服务,不得用于评估目的之外的其他行为。

  3、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的现行公允价值,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响;亦未考虑该等资产所欠付的税项,以及如果该等资产出售,则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制;同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

  4、评估结论是中资资产评估有限公司出具的,受本机构具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响。

  三、评估基准日的期后事项说明

  在评估基准日至评估报告提出日期之间,评估人员未发现对评估结论产生较大影响的重大事项。

  评估基准日后、有效期以内,若资产数量及价格标准发生变化,对评估结论产生影响时,不能直接使用本评估结论,须对评估结论进行调整或重新评估。

  四、评估结论的效力、使用范围与有效期

  1、本评估结论系本机构评估人员依据国家有关规定,对被评估资产在报告所述前提和假设条件下的公允价值发表的独立、公正的估值意见和结论,具有法律规定的效力。

  2、本评估结论仅供资产评估委托方和被评估单位为评估目的使用,及送交国家财产评估主管机关备案使用。本结论的使用权归委托方所有,未经委托方许可,本评估结论不得向其他人提供或公开。

  3、依据国家国有资产评估管理的有关法规规定,本资产评估结论使用有效期为一年,自评估基准日2017年6月30日起计算,至2018年6月29日止。超过2018年6月29日,需重新进行资产评估。

  企业关于进行资产评估有关事项的说明

  一、委托方与被评估单位概况

  (一)委托方概况

  1、注册情况

  公司名称:江苏省农垦集团有限公司(以下简称:农垦集团)

  注册地址:南京市珠江路4号

  注册资本: 200,000万元人民币

  法定代表人:李春江

  企业性质:有限责任公司(国有独资)

  成立日期:1997年6月25日

  统一社会信用代码:91320000134795427L

  2、经营业务范围:省政府授权范围内的国有资产经营。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

  (二)被评估单位概况

  1、注册情况

  公司名称:江苏农垦置业有限责任公司(以下简称:农垦置业)

  注册地址:南京市止马营69号

  注册资本:2000万元人民币

  法定代表人:姚准明

  企业性质:有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)

  成立日期:2011年7月1日

  统一社会信用代码:913200005823327412

  2、经营业务范围:房地产开发、经营。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

  3、历史沿革

  农垦置业于2011年9月21日由农垦集团和南京兴垦信息咨询中心共同出资成立,注册资本2,000万元人民币,其中:农垦集团出资1,700万元,占注册资本的比例为85%;南京兴垦信息咨询中心出资300万元,占注册资本的比例为15%。此次出资已经南京苏鹏会计师事务所有限公司出具鹏字(2011)S039号验资报告验证。

  2011年11月18日,经公司股东会决议和修改后的公司章程规定,农垦集团和南京兴垦信息咨询中心分别将其持有的公司股权转让全部转让给江苏通宇房地产开发有限责任公司。

  4、评估基准日股权结构

  截至评估基准日,农垦置业股权结构如下(金额单位:人民币万元):

  股东名称 累计出资金额 占注册资本比例

  江苏通宇房地产开发有限责任公司 2000.00 100.00%

  合计 2000.00 100.00%

  5、近几年经营情况

  近几年资产财务状况

  金额单位:人民币元

  项目 2014年12月31日 2015年12月31日 2016年12月31日 2017年6月30日

  总资产 479,692,857.63 501,002,865.97 536,324,100.62 674,306,090.29

  总负债 460,003,444.59 481,683,892.14 518,086,421.48 656,292,913.50

  净资产 19,689,413.04 19,318,973.83 18,237,679.14 18,013,176.79

  项目 2014年12月31日 2015年12月31日 2016年12月31日 2017年1-6月

  主营业务收入

  利润总额 -259,691.79 -467,920.56 -1,503,885.69 -298,115.46

  净利润 -185,207.36 -370,439.21 -1,081,294.69 -224,502.35

  以上数据经中兴华会计师事务所审计。

  6、主要会计政策

  [1]会计期间

  本公司以公历年度为会计期间,即每年自1月1日起至12月31日止。

  [2]记账本位币和外币换算

  本公司以人民币为记账本位币。

  [3]现金及现金等价物的确定标准

  公司现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款,现金流量表之现金等价物系指持有期限不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。

  [4]应收款项

  本公司将下列情形作为应收款项坏账损失确认标准:债务单位撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足、发生严重自然灾害等导致停产而在可预见的时间内无法偿付债务等;债务单位逾期未履行偿债义务超过5年;其他确凿证据表明确实无法收回或收回的可能性不大。

  对可能发生的坏账损失采用备抵法核算,期末单独或按组合进行减值测试,计提坏账准备,计入当期损益。对于有确凿证据表明确实无法收回的应收款项,经公司按规定程序批准后作为坏账损失,冲销提取的坏账准备。

  计提坏账准备时,应首先考虑单项金额重大的应收款项是否需要计提,需要计提的则按下述(1)中所述方法计提;其次,应对除单项金额重大并单项计提坏账准备以外的其他应收款项,考虑按照组合计提坏账准备能否反映其风险特征,如能够反映则按下述(2)中所述组合及方法计提或不计提坏账准备,如不能够反映则按下述(3)中所述理由及方法计提坏账准备。

  (1)单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项

  单项金额重大的判断依据或金额标准 期末单项金额达到该类别款项余额10%以上(含10%)的应收款项

  单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,计提坏账准备

  (2)单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项

  信用风险特征组合的确定依据:对于期末单项金额非重大的应收款项,采用与经单独测试后未减值的应收款项一起按类似信用风险特征划分为若干组合,根据以前年度与之相同或相类似、具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础,结合现时情况确定应计提的坏账准备。其中账龄组合以应收款项账龄为类似信用风险特征,按照账龄计提坏账准备;其他组合以江苏省农垦集团有限公司合并范围内各公司应收款项为类似信用风险特征,不计提坏账准备。

  组合中,采用账龄分析法计提坏账准备,计提比例如下:

  账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例

  三个月以内 0% 0%

  三个月至一年 3% 3%

  一年至二年 15% 15%

  二年至三年 50% 50%

  三年至五年 80% 80%

  五年以上 100% 100%

  (3)单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项

  单项计提坏账准备的理由 单项金额不重大(10%以下)且按照组合计提坏账准备不能反映其风险特征的应收款项

  坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,计提坏账准备

  [5]存货

  本公司存货主要存货包括原材料、在产品、库存商品、开发成本、开发成品、低值易耗品及其他等,以实际成本记账。

  (1)取得存货计价方法:存货的实际成本包括采购成本、加工成本和其他成本。

  (2)发出存货计价方法:领用或发出的存货,按实际成本核算,采用加权平均法计价确定其实际成本;低值易耗品、包装物的领用按一次摊销法核算。

  (3) 存货盘存制度采用对重要存货项目实施永续盘存制,对次要存货项目实施实地盘存制。报告期终了对所有存货进行一次全面盘点,并将盘点结果与永续盘存制存货的账面记录相核对,对于实地盘点结果与账面数量的差异,在查明原因后,根据不同的发生原因,将盘盈、盘亏存货的价值分别转入管理费用或营业外收支。

  (4) 期末,按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备,计入当期损益;以前年度减记存货价值的影响因素已经消失的,减记的金额应当予以恢复,并在原已计提的存货跌价准备金额内转回,转回的金额计入当期损益。可变现净值按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。

  (5) 房地产开发成本包括地价、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费及开发间接费用等。取得开发用土地,按可售商品房应分摊的实际成本计入开发成本;开发前期发生的行性研究费、勘察测绘费、规划设计费、规划管理费、交通环境方案费等按照发生的实际金额计入前期工程费;建安工程费按照实际发生的工程款和材料费计入开发成本;基础设施费主要包括开发商品中发生的供电工程支出、供水工程支出、排污工程支出、开发小区内道路、照明工程支出、智能化工程支出及绿化园林环境支出等;公共配套设施费主要包括住宅小区中非营业性的文教、行政管理、市政共用配套设施,其所发生的成本费用计入开发成本,按住宅小区可销售面积分摊。本期完工的开发产品,若该开发产品应分摊的公共配套设施费尚未发生或尚未支付完毕,则应预提尚未发生或尚未支付完毕的公共配套设施费,计入该开发产品的开发成本;开发间接费用为开发产品发生的各项间接费用,主要包括人员工资、职工福利费、办公费、折旧费、差旅费及工程管理费等。

  [6]借款费用

  (1)借款费用资本化的确认原则

  借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款发生的汇兑差额等。本公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,予以资本化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的,开始资本化:

  ① 资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;

  ② 借款费用已经发生;

  ③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

  (2)借款费用资本化期间

  本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。

  符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的,暂停借款费用的资本化;正常中断期间的借款费用继续资本化。

  (3)借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法

  为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款当期实际发生的利息费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化;为购建或生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

  资本化期间内,外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化;外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

  [7]职工薪酬

  本公司职工薪酬是指为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利,也属于职工薪酬。

  (1)短期薪酬

  本公司在职工为其提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为负债,并计入当期损益,其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。

  (2)离职后福利

  本公司将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。离职后福利计划,是指本公司与职工就离职后福利达成的协议,或者本公司为向职工提供离职后福利制定的规章或办法等。其中,设定提存计划,是指向独立的基金缴存固定费用后,本公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划;设定受益计划,是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。

  (3)辞退福利

  本公司向职工提供辞退福利的,在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债,并计入当期损益:本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时;本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

  (4)其他长期职工福利

  本公司向职工提供的其他长期职工福利,符合设定提存计划条件的,按照上述设定提存计划的会计政策进行处理;除此以外的,按照上述设定受益计划的会计政策确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。

  [8]收入确认原则

  (1)公司销售商品取得的收入所采用的确认原则

  本公司销售收入的确认采用权责发生制原则,在商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方,公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制,与交易相关的经济利益能够流入公司,并且相关的收入和成本能够可靠地计量时,确认销售收入的实现。

  (2)公司提供劳务取得的收入所采用的确认原则

  ①在同一会计年度内开始并完成的劳务,在劳务完成时确认收入。

  ②如果劳务的开始和完成分属不同的会计年度,且在资产负债表日能对该项交易的结果做出可靠估计的,应按完工百分比法确认收入。

  本公司提供受托代建项目服务取得的收入确认方法:根据受托代建项目完工并办理验收手续后确认收入。

  (3)公司允许他人使用本公司资产取得的收入所采用的确认原则

  ①与交易相关的经济利益能够流入企业;

  ②收入的金额能够可靠地计量。

  [9]政府补助

  公司将从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产,但不包括政府作为企业所有者投入的资本作为政府补助核算。

  政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

  (1)与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

  本公司从政府取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的补助,确认为与资产相关的政府补助。

  与资产相关的政府补助,确认为递延收益,并在相关资产使用寿命内平均分配,计入当期损益。但是,以名义金额计量的政府补助,直接计入当期损益。

  (2)与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

  本公司将从政府取得的各种奖励、定额补贴、财政贴息、拨付的研发经费(不包括购建固定资产)等与资产相关的政府补助之外的政府补助,确认为与收益相关的政府补助。

  与收益相关的政府补助,分别下列情况处理:

  ①用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的,确认为递延收益,并在确认相关费用的期间,计入当期损益;

  ②用于补偿公司已发生的相关费用或损失的,计入当期损益。

  与公司日常活动相关的政府补助, 应当按照经济业务实质,计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助,应当计入营业外收支。

  [10]企业所得税的会计处理方法

  本公司采用资产负债表法核算所得税。

  (1)递延所得税资产

  ①资产、负债的账面价值与其计税基础存在可抵扣暂时性差异的,以未来期间很可能取得的用以抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限,按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率,计算确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。

  ②资产负债表日,有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的,确认以前期间未确认的递延所得税资产。

  ③资产负债表日,对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时,转回减记的金额。

  (2)递延所得税负债

  资产、负债的账面价值与其计税基础存在应纳税暂时性差异的,按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率,确认由应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。

  [11]租赁

  (1)、经营租赁的会计处理方法

  ①本公司作为出租人

  经营租赁中的租金,本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的初始直接费用,计入当期损益。

  ②本公司作为承租人

  经营租赁中的租金,本公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益;发生的初始直接费用,计入当期损益。

  (2)、融资租赁的会计处理方法

  融资租赁中,本公司作为承租人,在租赁开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资费用。本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。

  [12]主要税项

  本公司主要应纳税税种及税率如下:

  税 种 计税依据 税率

  增值税 应税销售额(商品销售) 17%

  应税销售额(房产销售) 5%

  应税销售额(房产预销售) 3%

  营业税 房地产销售收入 5%

  城市维护建设税 应缴纳流转税额 7%

  教育费附加 应缴纳流转税额 5%

  企业所得税 应纳税所得额 25%

  土地增值税 土地增值额 四级超率累计税率

  注:根据财政局、国家税务总局《关于关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号) :自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。

  (三)委托方与被评估单位的关系

  委托方农垦集团通过江苏通宇房地产开发有限责任公司间接持有被评估单位农垦置业85%股权。

  二、关于经济行为的说明

  根据江苏省农垦集团有限公司股东会决议,江苏省农垦集团有限公司拟收购江苏农垦置业有限责任公司股权,为此,需对江苏农垦置业有限责任公司的股东全部权益价值进行评估,为股权转让提供价值参考依据。

  该经济行为依据为经江苏省人民政府国有资产监督管理委员会批准的《关于苏垦置业股权处置方案的请示》(苏垦集资(2017)206号)文件。

  三、关于评估对象与评估范围的说明

  本次评估对象为截止评估基准日农垦置业的股东全部权益价值。评估范围为农垦置业的全部资产及负债。

  项 目 账面价值(元)

  流动资产 673,569,703.70

  非流动资产 736,386.59

  其中:可供出售金融资产

  持有至到期投资

  长期应收款

  长期股权投资

  投资性房地产

  固定资产

  在建工程

  工程物资

  固定资产清理

  生产性生物资产

  油气资产

  无形资产

  开发支出

  商誉

  长期待摊费用

  递延所得税资产 736,386.59

  其他非流动资产

  资产总计 674,306,090.29

  流动负债 356,292,913.50

  非流动负债 300,000,000.00

  负债合计 656,292,913.50

  净资产(所有者权益) 18,013,176.79

  本次纳入评估范围的资产、负债与委托评估时申报的资产负债、范围一致,并经中兴华会计师事务所审计。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

  农垦置业目前正在开发苏垦大厦项目。

  截至评估基准日,农垦置业已经与集团内部达成初步协议, 预计可以由集团内部单位租赁使用。目前,农垦置业仅有苏垦大厦项目在开发中,也没有其他的项目开发计划。

  目前,项目施工已经进入收尾,即将进入内部装修阶段。苏垦大厦占地10,198.90平方米,建筑面积为40,771.70平方米。

  该项目所建房产不得分割销售、转让。依据经江苏省人民政府国有资产监督管理委员会批准的《关于苏垦置业股权处置方案的请示》(苏垦集资(2017)206号)和农垦集团第三界董事会第90次会议决议相关内容对本次评估取价要求如下:办公楼根据成本法评估(成本加7%的管理费)、商业用房评估按市场法进行。

  四、关于评估基准日的说明

  根据项目实施方案及工作计划,确定本项目评估基准日是2017年6月30日。

  五、可能影响评估工作的重大事项的说明

  无

  六、资产清查情况的说明

  (一)资产负债清查情况说明

  1、列入清查范围的资产负债的种类、账面金额,产权状况,实物资产分布地点及特点。

  2、资产及负债清查的组织工作

  农垦置业按照评估工作的要求,进行了资产清查工作,抽调人员落实工作,并接受指导,资产评估公司对各类资产及负债的清查提出了质量要求和进度要求。

  3、资产及负债清查过程

  企业对列入本次评估范围的资产的数量、质量、金额进行盘点,填写各类盘点的明细表。评估人员到实地查看各类实物资产,并核查账、表、物的一致性,核查各类债权债务明细账与总账的一致性的同时,核对债权债务的发生对象、经济内容、发生日期及金额,判断债权债务实现的可能性,抽查重大经济事项的原始凭证和合同。

  4、本次清查未发现其他账实不符的情况。

  七、资料清单

  1、资产清查评估申报明细表;

  2、相关经济行为的文件;

  3、审计报告;

  4、资产权属证明文件、产权证明文件;

  5、重大合同、协议等;

  6、企业生产经营统计资料;

  7、其他资料。

 

 

 

 

 

 

 

 

  委托方及被评估单位(签章):

  负责人:

  日期: 年 月 日

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