东辛农场 朱明湘
东辛农场是江苏农垦一家国有企业，占地面积200平方公里，拥有总人口4万人。近年来，随着农场经济的加快发展，职工为了改善住房条件，不断向城镇集中，形成了大量的“空心村”。因此，进行村庄整合是农场目前及今后一段时期的一项重要工作，利民利场。
一、村庄整合的必要性
1、村庄现状。东辛农场除场部中心镇外，在农业管理区拥有自然村庄近120个,居民6500多户，人口 2.1万人,住宅约7100套，总占地面积约1.2万亩,房屋总面积约7万平方米。
2、形成原因。村庄大部分是依水依田而居，自然形成村落，格局紧凑，交通不便。而新建的住宅大部分集中在场部中心镇或者管理区的9个卫星镇，这就形成了巨大的反差，具体体现在两个方面：一是新宅建设“沿路爬”，在自然村庄外延区，靠近农场文化政治中心地段，交通便利、设施配套完善，便于职工生产生活，造成了“线性”扩张。二是新宅建设“沿地爬”，集中规划地段环境较好，宽敞明亮，造成“块状”扩张，使得规划区内楼房林立，一些自然村庄破落不堪，大量的旧宅基地闲置，重新清理、利用难度加大。
3、整合目的。一是着重解决四个问题，解决居民点用地总量偏大,人均占地超标的问题；解决居民点内部土地浪费、闲置严重的问题；解决居民点数量多，布局分散，集约化程度低，内部用地结构不合理的问题；解决农村建房缺少科学总体规划的问题。二是克服制约农场发展的瓶颈，农场建设用地往往受制于地方国土部门制约,通过整合，可以增加农场的用地指标,解决发展潜力不足的危机。农场将用5到8年时间，改造整合自然村120个,新建居民集中居住区9处,居民点整合按人均占地40平方米计算,全场整合到9个卫星镇可增加耕地及建设用地至少1万多亩。三是实现经济效益和社会效益双赢，村庄整合可以实现土地复垦和集约化利用，提升经济效益和社会效益。在获得省政府的财政补贴、用地指标转换收益、土地使用权出让收益的基础上。减去开发成本、拆迁补偿款及建设新小区所需成本，可获得相当大的经济效益。另外，通过村庄整合，一方面稳妥地推进职工住宅集中布局，可以节约农场投资成本，减少农场对分散村庄的道路、公共设施等投入；另一方面节约土地资源，增加可耕面积，滕出部分建设用地指标，有利于集聚发展、集约利用，发展二三产企业。
二、村庄整合的几种模式
1、“批新交旧、集中改造”模式。按照“批新交旧，一户一宅”的原则管理宅基地，对符合条件的宅基地申请，农场可与职工签定《房屋拆迁安置协议书》、《批新交旧协议书》，新批宅基地限地点、限面积、限时间，不符合条件的和不签定协议的不批新宅基地。对交还的旧宅基地，农场集中进行改造。从目前试点的山南管理区原机电站来看，效果看好。农场给予原搬迁户一定的经济补偿，并充分利用原机电站占地空间大，交通便利、靠近管理区的区域优势、交通优势，投资建设新的职工居住区，新居住区统一规划，设施配套齐全，并以经济适用房的低价出售给搬迁职工，使职工在经济上不受损失。
2、“合并村庄、存量改造”模式。对特殊村庄进行合并改造,采用村庄内部集中用地控制型整理。这种模式适用于离管理区、农场中心镇较近的自然村庄，根据划定村界，实行红线控制，并由管理区和相关部门按照一户多宅和长期占而不用的旧宅基地按一定标准收回农场，实行统一规划、统一平整、统一建设。然后按照符合宅基地申请条件的急需程度和“一户一宅”的原则，再以一定的标准出售给职工。海南管理区在村庄整合过程中，对49居民组的两个村庄进行合并，对自然村庄进行搬迁，并在规划区内按照低于市场价格出售给搬迁职工楼房宅基地，此举共清理出旧宅基地 20多亩。
3、“搬村腾田、综合改造”模式。农场地处沿海，地势普遍较低，一些自然村庄长期处于低洼地带，村外邻河，村民居住环境恶劣，夏季潮湿，生活不便。生活条件好的居民早就搬离，留下破旧的房屋，占而不用，加上居民组内空闲地、废弃地和废坑塘较多，开发价值高。这部分村庄整合可以引入公司化运作方式，比如农场成立新农村建设有限公司,因地制宜进行综合改造，滚动开发。
三、村庄整合的几点启示
1、村庄整合的“关键点”在于强化规划，必须突出规划的预见性、实用性和合理性。早在几年前，东辛农场就请了上海同济城市规划设计研究院制定了东辛农场集中居住村规划，请深圳规划设计院帮助制定了发展战略规划，请盐城市规划设计院制定了东辛农场城镇总体规划。今年,农场又制定了村庄拆并、农地挂钩规划，根据节约用地和农田整理结合的原则，立足高起点、高标准、高层次，对未来三年的村庄整合进行规划。规划包含了新区功能布局规划、新区住宅建设规划、道路交通建设规划、排水管网建设规划、环境保护与环卫设施建设规划、绿化规划和公共设施规划等七个方面，突出了预见性、实用性和合理性。规划将在三年内拆并9个管理区的27个自然村庄，同步规划建设9个集中居住区。对靠近场部中心镇的，着力融入中心镇建设;对远离场部中心镇的，则根据管理区卫星镇的特点，兴建集中居住区，建设统一样式的经济适用房、搬迁职工安置房，新建的小区内突出实用性，水、电、路、通讯等配套设施齐全。
2、村庄整合的“切入点”在于树立样板，必须突出资源利用的最佳化、配套设施的齐全化和城镇建设的集约化。在村庄整合过程中，东辛农场严格落实基层管理区宅基地管理办法，严把宅基审批关，严格控制村庄“红线”不外延，实现对土地的集约化使用。今年农场在远离场部中心镇的山南管理区1居民组西区，对将要拆迁的5居民组和原机电旧址进行“两点联建”，整合成一个新的集中居住区，形成“连体式”、“版块式”的建设模式。新集中居住区按照统一规划、统一图纸（样式）、统一施工、统一管理的原则，由农场规划办公室出台集中小区现状图、规划平面图、道路骨架图、管网布置图、户型图、统一建设管理说明书的“五图一书”，由农场投资300多万元兴建集中区样板房15120平方米，并对小区内的水、电、路、通讯等公共设施一步到位，提升了集中居住区的层次。为了合理利用土地，实现土地集约化管理，农场规定场内任何拆迁的职工一户只能拥有一份宅基地。凡是在拆迁区有房屋的长期居住居民，在经过管理区核定身份后，采用旧房拆迁，可以优先在集中区购买安置房或统一按照标准划给新建宅基地，新建楼房占地面积不超过140平方米，平房占地面积不超过80平方米。另外，为了配合村庄整合工作的开展，农场还加强了场部中心镇建设，积极实施扩容增靓工程，集中兴建住宅小区，方便拆迁职工购买。目前，农场采取合资的方式在场部中心镇开发了东洋房地产，该项目一期工程“金色家园”占地53.4亩，计划投资5000万元，建设商住小区53844平方米，均以低于周边市场价格供应场内职工。
3、村庄整合的“着力点”在于思想工作，必须突出重引导、重感情和重民利。村庄整合既要依政策行事，按政策办事，更要以理服人，以情感人。不是简单的下个命令，更不能依靠简单粗暴的压逼。东辛农场在村庄整合过程中,始终耐心细致地做好群众的思想工作，把道理说明白，把政策解释透，做到带着感情去做拆迁群众的工作。感情产生动力，针对特殊的困难群体，实行上门服务，帮助联系周转房、组织义务搬家等，贴近了与被拆迁群众的感情。实践证明，只要做好思想工作，老百姓就会给予更多的理解与支持，没有办法就可以想出办法，没有条件就可以创造条件。村庄整合不仅要注重引导，算民心账；注重感情投入，算稳定账；还要注重民利，算经济账。在拆迁过程中，东辛农场突出强调三点：一是经济补偿到位。村庄整合工作涉及被拆迁群众的直接利益，也是被拆迁群众最关心、最实际、最容易引发各种矛盾的焦点问题。给被拆迁群众以合理补偿并保证落实到位，用最大的诚意鼓励群众拆迁，才能得到理解和支持。据统计，农场目前用于村庄整合的拆迁补偿款达240万元，102户已经领取了拆迁款。二是“先安置后拆迁”。事实证明，先建安置房或帮助拆迁职工联系到住房，让拆迁户先有个“家”的做法，是破解拆迁难题、实现和谐拆迁安置目标的有效“法宝”。海北管理区对需要整合的18居民组23户职工进行先安置，共提供700多平方米的临时安置房，使该居民组得以顺利拆迁，直接整理出耕地89亩。三是最大限度让利职工。在村庄整合过程中，东辛农场把拆迁和安置工作作为连成一体的系统工程统筹安排。农场规定,对在村庄整合过程中不需要安置的职工，除了发放补偿款外，每户再奖励8000元。对需要安置的职工，集中安置在新建小区内，每户除了奖励5000元外，每平方米安置房仅按照675元的成本价格出售，最大限度地保障了拆迁户的利益不减少。
上一篇：下一篇：
