江苏省农垦物业管理有限公司​评估项目公示

作者:时间:2021-09-22 04:52:59点击:13

  • 一、批复

    根据江苏省农垦集团有限公司第三届董事会第125次会议决议通过的《江苏省农垦物业管理有限公司部分国有股权转让暨改革方案》。

    评估机构选聘方式

    直接委托

    评估机构

    机构名称:中联资产评估集团有限公司

     办公地址:北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心东座F4层939室

    法定代表人:胡智

    批准文号:京财资评备[2021]0085号

    资产评估范围:从事各类单项资产评估、企业整体资产评估、市场所需的其他资产评估或者项目评估;证券、期货相关评估业务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

    评估师资质

    1.胡雪莹    32210184

    2.魏龙      32190132

    评估程序履行情况

    (一)评估准备阶段

    12021年8月上旬,委托人召集本项目各中介协调会,有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致,并制订出本次资产评估工作计划。

    2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组人员对委估资产进行了详细了解,布置资产评估工作,协助企业进行委估资产申报工作,收集资产评估所需文件资料。

    (二)现场评估阶段

    项目组现场评估阶段的时间为2021年8月5日至2021年8月16日。主要工作如下:

    1、听取委托人和被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状,了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。

    2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别,并与企业有关财务记录数据进行核对,对发现的问题协同企业做出调整。

    3、根据资产评估申报明细表,对固定资产进行了抽查核实。

    4、查阅收集委估资产的产权证明文件。

    5、根据委估资产的实际状况和特点,确定各类资产的具体评估方法。

    6、对主要设备,查阅了购置合同及技术资料;对通用设备,主要通过市场调研和查询有关资料,收集价格资料。

    7、对企业提供的权属资料进行查验,对企业提供的未来年度收益的预测进行核实。

    8、对评估范围内的资产及负债,在核实的基础上做出初步评估测算。

    (三)评估汇总阶段

    2021年8月17日至8月27日对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总,对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

    (四)提交报告阶段

    在上述工作基础上,起草资产评估报告,与委托人就评估结果交换意见,在全面考虑有关意见后,按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正,最后出具正式资产评估报告。

    本阶段的工作时间为2021年8月27日至9月16日。

    评估报告摘要

    (一)评估目的是根据《江苏省农垦集团有限公司第三届董事会第125次会议决议》江苏省农垦物业管理有限公司拟进行混合所有制改革,分公司不参与本次改革改制,为此需进行资产评估,为委托人相关经济行为提供价值参考。

    (二)评估对象是剔除分公司资产及负债后的江苏省农垦物业管理有限公司股东全部权益

    (三)评估范围为剔除分公司资产及负债后的江苏省农垦物业管理有限公司在基准日的全部资产及相关负债

    特别事项说明

    在评估过程中已发现可能影响评估结论,但非评估专业人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项:

    (一)产权瑕疵事项

    此次评估未发现产权瑕疵事项。

    (二)未决事项、法律纠纷等不确定因素

    2021年6月9日,江苏省南京市鼓楼区人民法院出具《民事判决书》((2021)苏0106民初2813号),对原告彭素芹与被告江苏省农垦物业管理有限公司劳动争议纠纷一案做出判决,一审认为:一、原告彭素芹与被告江苏省农垦物业管理有限公司劳动关系于2020年10月解除;二、被告江苏省农垦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭素芹医疗费(含器具费)2713.58元、护理费7200元;三、被告江苏省农垦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭素芹停工留薪期工资25872.76元;四、被告江苏省农垦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭素芹2019年年休假工资1565.76元;五、驳回原告彭素芹的其他诉讼请求。原告在判决书送达十五日内提交了上诉状,请求判令(2021)苏0106民初2813号民事判决书改判。截至基准日二审尚未开庭。农垦物业对一审判决中的相关费用计入预计负债,本次评估按核实后的该事项预计负债账面值确定评估值,未考虑基准日后二审判决对预计负债可能形成的影响。提请报告使用者注意。

    (三)抵押担保事项

    此次评估未发现抵押担保事项。

    (四)重大期后事项

    此次评估无重大期后事项。

    (五)其他需要说明的事项

    1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断,并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上,依赖于委托人及被评估单位提供的有关资料。因此,评估工作是以委托人及被评估单位提供的有关经济行为文件,有关资产所有权文件、证件及会计凭证,有关法律文件的真实合法为前提。

    2、评估过程中,评估人员观察所评估设备的外貌,在尽可能的情况下察看了设备的保养情况和使用情况,未进行任何结构和材质测试。在对设备进行勘察时,因检测手段限制及部分设备正在运行等原因,主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。

    3、本次评估范围及采用的由委托人和被评估单位提供的数据、报表及有关资料,委托人和被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。

    4、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由委托人和被评估单位提供,委托人和被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。

    5、评估机构获得的被评估单位盈利预测是本评估报告收益法的基础。评估师对该盈利预测进行了必要的调查、分析、判断,经过与被评估单位及管理层多次讨论,被评估单位进一步修正、完善后,评估机构采信了被评估单位盈利预测的相关数据。评估机构对被评估单位盈利预测的利用,不是对评估对象未来盈利能力的保证。

    6、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

    7、在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应按以下原则处理:

    1)当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产数额进行相应调整;

    2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值;

    3)对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托人在资产实际作价时应给予充分考虑,进行相应调整。

    八、评估结论

    基于被评估单位及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划,根据有关法律法规和资产评估准则,采用资产基础法和收益法,按照必要的评估程序,对农垦物业股东全部权益在评估基准日2021年6月30日的价值进行了评估。得出如下结论:

    (一)资产基础法评估结论

    资产账面值2,666.03万元,评估值2,694.67万元,评估增值28.64万元,增值率1.07%。

    负债账面值1,552.44万元,评估值1,552.44万元,评估无增减值。

    净资产账面值1,113.62万元,评估值1,142.26万元,评估增值28.64万元,增值率2.57%。

    各类资产评估情况见下表:

    资产评估结果汇总表

    评估基准日:2021630

    被评估单位:江苏省农垦物业管理有限公司                             金额单位:人民币万元

                

    账面价值

    评估价值

    增减值

    增值率%

    B

    C

    D=C-B

    E=D/B×100%

    1

    流动资产

    2,440.83

    2,440.24

    -0.59

    -0.02

    2

    非流动资产

    225.22

    254.46

    29.24

    12.98

    3

    其中:长期股权投资

    20.00

    42.09

    22.09

    110.46

    4

          投资性房地产

    -

    -

    -

     

    5

          固定资产

    31.18

    38.32

    7.14

    22.91

    6

          在建工程

    -

    -

    -

     

    7

          无形资产

    -

    -

    -

     

    8

          其中:土地使用权

    -

    -

    -

     

    9

          其他非流动资产

    -

    -

    -

     

    10

    资产总计

    2,666.06

    2,694.70

    28.64

    1.07

    11

    流动负债

    1,459.53

    1,459.53

    -

    -

    12

    非流动负债

    92.90

    92.90

    -

    -

    13

    负债总计

    1,552.44

    1,552.44

    -

    -

    14

    净 资 产(所有者权益)

    1,113.62

    1,142.26

    28.64

    2.57

     

    (二)收益法评估结论

    经实施核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序,采用现金流折现方法(DCF)对企业股东全部权益价值进行评估。江苏省农垦物业管理有限公司在评估基准日2021年6月30日的净资产账面值为1,113.62万元,评估后的股东全部权益价值为1,138.07万元,评估增值24.45万元,增值率2.20%。

    (三)评估结果分析及最终评估结论

    1、评估结果的差异分析

    本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为1,138.07万元,比资产基础法测算得出的股东全部权益价值1,142.26万元低4.19万元,差异率为0.37%。两种评估方法差异情况的分析:

    1、资产基础法评估是以农垦物业资产的成本重置为价值标准,反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动,这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化;

    2、收益法评估是以资产的预期收益为价值标准,反映的是资产的经营能力(获利能力)的大小,这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种因素的影响

    2、评估结果的选取

    资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准,反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动,这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化;而收益法评估是以资产的预期收益为价值标准,反映的是资产的产出能力(获利能力)的大小。农垦物业利润主要来源于物业管理和餐饮服务业务,部分项目需要通过招投标获得,由于物业管理行业公司众多,竞争激烈,未来收益存在很大不确定性,且两种方法结论差异很小,故本次选用资产基础法结论。以资产基础法评估结果,得到江苏省农垦物业管理有限公司股东全部权益价值为1,142.26万元。

     

    九、评估资料査阅方式

    在委托方相关人员的配合下,进行现场勘察并与委托方相关人员核对确认;

    中国资产评估协会制定的《资产评估准则——基本准则》及具体评估准则

    相关资产权属证明、有关会计资料及该委评资产的现场拍摄资料等。

    十、公示反馈意见收集及处理方式

    意见收集单位:江苏省农垦集团有限公司

    联系电话:025-57716506

    处理方式:与评估机构沟通并答复。

    十一、公示期

    2021923日至2021930

     

     

     

     

     

    江苏省农垦集团有限公司

     

                                   2021年9月22日